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法律專欄｜分割共有物系列 03父母留下三層樓的房屋，哥哥住一樓、弟弟住二樓，三樓堆放共同物品。十多年來，水電費各自負擔，彼此也沒有發生爭執。後來弟弟把持分賣給第三人，新共有人要求進入一樓使用，哥哥才說：「我們家早就講好一人一層，怎麼可以反悔？」

共有物爭議中，這種「以前明明都說好了」的情況非常常見。法律上確實承認分管協議，但真正困難的是：有沒有協議？協議內容是什麼？對後來取得持分的人有沒有效力？

什麼是分管協議？

分管協議，是共有人約定各自使用共有物特定部分的安排。例如甲、乙共有一棟二層樓房屋，雙方約定甲使用一樓、乙使用二樓；或三人共有一筆土地，約定各自耕作特定區域。
這種約定不會直接改變所有權。房屋或土地仍然共有，只是大家先把使用範圍、方法與費用分配清楚，避免每個人都主張自己可以使用全部。

分管協議可以用書面成立，也可能透過口頭或長期一致的行為成立。但沒有書面時，將來發生爭議，主張存在分管協議的一方，通常必須提出足以讓法院相信的證據。
 

多年沒有反對，就一定成立默示分管協議嗎？

不一定。
長期各自使用特定區域，確實可能是法院判斷默示分管協議的重要線索，但「知道對方在使用」與「同意把該部分固定交給對方排他使用」，並不是完全相同的事。

法院往往還會一起觀察：

• 當初如何取得房地產，是否曾討論使用分配。
• 各自使用範圍是否長期明確而固定。
• 修繕、稅費、水電與收益如何分擔。
• 其他共有人有無保留進入、使用或管理的權利。
• 發生爭議前，是否曾要求調整使用方式。
• 有無對話、證人、照片或文件可以佐證。

因此，單純因為某位兄弟住了二十年，其他人沒有立刻提告，不代表法院一定會認定大家已經同意永久由他單獨使用。
 

沒有全體同意，也可以用多數決安排使用嗎？

民法第820條規定，共有物的管理，除契約另有約定外，可以由共有人過半數，且應有部分合計也過半數同意行之；如果同意者的應有部分合計超過三分之二，人數可以不計。

所以，共有物的出租、使用方式或日常管理，不一定每件事都要全體同意。但多數決不是無限上綱。如果管理決定顯失公平，不同意的共有人可以聲請法院變更；作成決定的人若有故意或重大過失，造成其他共有人損害，也可能負賠償責任。
 

持分賣給別人後，原本的分管協議還有效嗎？

民法第826條之1特別規定，不動產共有人間關於使用、管理、分割或禁止分割的約定，以及依法作成的管理決定，辦理登記後，對應有部分的受讓人或取得物權的人具有效力。
這也是書面化與登記的重要性。家人之間常覺得「講好就好」，但持分一旦出售、遭法院拍賣或又發生繼承，新加入的共有人未必了解多年前的安排。沒有明確文件，原本穩定的使用關係，很容易重新變成爭議。
 

分管協議至少要寫清楚哪些內容？

鄭律師建議，至少把下列事項寫清楚：

• 各共有人使用的具體範圍，最好附圖或照片。
• 通道、樓梯、水塔、停車空間等共同區域如何使用。
• 稅費、修繕、保險與公共費用如何分擔。
• 能否出租、轉借家人或讓第三人使用。
• 約定期限、終止條件，以及持分移轉後如何處理。
• 是否辦理登記，使約定能對後手發生效力。

 

律師個人看法與結論

分管協議的價值，不只是「證明誰以前說過什麼」，更重要的是讓未來的使用方式可以被預測。尤其共有房屋涉及家人居住時，如果只靠感情與默契，當關係改變、其中一人離世或持分轉讓後，原本沒問題的安排就可能完全失控。

最好的處理時點，通常不是爭議發生以後，而是大家還談得下去的時候。把使用範圍畫清楚、費用列清楚、終止方式寫清楚，才能真正保護每一位共有人。


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