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法律專欄｜分割共有物系列 09父親過世後，兄弟兩人各取得祖產土地1/2持分。弟弟長年住在老家，還在空地上搭建倉庫、車棚與增建物。哥哥多年沒有處理，後來想分割土地時才發現，弟弟主張：「我住這麼久，你以前也沒有反對，當然就是同意我使用。」

哥哥則認為，土地一半是自己的，弟弟沒有權利把整片土地占滿，於是要求拆除地上建物、返還土地，並給付相當於租金的不當得利。

很多人會直覺認為，弟弟也是共有人，怎麼可能「無權占有」自己的土地？但法律上，共有人雖然對共有物全部有使用收益權，仍不能排除其他共有人，也不能當然把特定範圍永久據為己有。

共有人在共有土地上蓋房子，一定合法嗎？

不一定。
如果全體共有人有分管協議，或依法作成管理決定，同意由弟弟使用特定範圍並興建建物，弟弟可能有合法占有權源。反之，如果他只是自行選定位置興建，並排除哥哥使用，仍可能構成對其他共有人權利的妨害。

此時哥哥可能依民法第767條、第821條，為全體共有人利益請求拆除地上物、返還共有土地；如果弟弟單獨使用房屋或土地而受有利益，也可能依民法第179條請求相當於租金的不當得利。

住了二、三十年，其他人沒反對，不就是默示同意嗎？

長期使用是重要證據，但不是必然答案。

主張有默示分管協議的一方，仍要說明全體共有人如何透過言語或行為，對特定使用範圍形成一致意思。單純親人之間暫時容忍、礙於情面沒有提告，未必等於同意對方永久排他占有，更不一定包含同意興建所有增建物。
法院通常會觀察：興建時其他共有人是否知情、有無出資或協助、稅費如何分擔、使用界線是否明確、是否曾要求搬遷或拆除，以及雙方對話與歷次處理方式。
 

對方說「那間不是我蓋的」，還能要求他拆嗎？

拆除地上物的請求，必須找對有權拆除的人。一般要確認對方是不是建物所有權人，或至少具有事實上處分權，可以決定建物是否拆除。
共有土地上常同時存在老屋、車棚、鐵皮屋與數次增建，興建年代與出資者都不同。如果原告無法證明某一部分建物由被告興建、取得或有權處分，該部分拆除請求就可能敗訴。

所以起訴前應儘量整理房屋稅籍、建物登記、門牌、水電申請、航照圖、施工照片、承攬資料與證人，必要時透過現場測量，精確標示請求拆除的範圍。
 

除了拆除返還，還可以請求多少不當得利？

無權占用共有土地或房屋的人，可能要返還相當於租金的利益。計算時通常會參考占用位置、面積、期間、附近租金與土地使用價值，再依請求人的應有部分計算。
如果同時占用土地與房屋，兩者的使用利益可能分別評估；但不能重複計算同一利益。實務上常需要鑑價或提出附近租賃行情，不能只在起訴狀中自行喊一個數字。
 

2026年最新實務提醒：住在無權占地房屋裡的人，也可能成為土地占有人

最高法院民事大法庭111年度台上大字第932號裁定於2026年6月指出：單一建物無權占有他人土地時，即使實際住屋者不是建物所有權人或事實上處分權人，也可能被認定為土地占有人。
至於是否要返還使用土地的不當得利，還要區分他是不是善意占有人。單純向屋主承租、並不知道房屋無權占地的人，法律上可能受到善意占有的保護；如果已經知道沒有土地使用權源，仍繼續占有使用，就可能要返還不當得利。

這項最新見解提醒我們，拆屋還地案件不能只看土地所有人與房屋所有人，還要把實際占有人、租賃或借住關係一併釐清。
 

應該先告拆屋還地，還是直接分割共有物？

要看真正目的。
如果只是希望停止對方排他占用、取回共同使用，拆屋返還與不當得利可能是重點；如果根本問題是家人已無法繼續共有，則應同時評估分割共有物。地上建物的位置與權利狀態，也會直接影響法院將來如何分配土地。

有些案件先打完拆屋還地，才發現土地仍然共有，爭議並沒有真正結束；也有些案件直接要求分割，卻沒有先釐清建物是否有權占用，導致分割方案無法落實。兩種請求如何搭配，必須從最後想得到的結果倒推。
 

律師個人看法與結論

家人長期使用祖產，不代表法律當然承認分管協議；但多年來的出資、修繕、生活安排，也不能完全忽略。這類案件最需要的，不是只選一句對自己有利的法條，而是把土地、房屋、使用與家族約定分層整理。
鄭律師會建議，在提告前先釐清每一棟建物由誰興建、誰有事實上處分權、誰實際居住、是否有租借關係，以及最終目標是取回使用、取得補償，還是徹底終止共有。方向對了，才能避免花費多年訴訟，最後只解決其中一小部分。



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