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弘曜專欄
房屋漏水誰負責？新竹律師/竹北律師
一、情境一：買房後才發現漏水怎麼辦？
若是購屋後才發現漏水問題，可能涉及「瑕疵擔保責任」。
民法第354條：
出賣人對於買賣標的物的「瑕疵」負有保證責任。
重點判斷：
漏水是否在交易時已經存在？
賣方是否知情卻未告知？
漏水是否屬於隱蔽性瑕疵（買方無法用肉眼察覺）？
若屬於上述情況，買方可向賣方請求：
修繕費用
減少價金
解除契約（嚴重情形）
建議保留：
買賣契約書
房屋點交紀錄
修繕報價單或漏水鑑定報告
二、情境二：樓上住戶漏水影響我怎麼辦？
如果是頂樓或樓上住戶漏水導致您家受損，需釐清責任歸屬。
民法第184條：
他人因過失或故意行為導致你受損，應負賠償責任。
常見情形：
樓上浴室防水層老化
洗衣機水管破裂
漏水未即時維修處理
若可證明漏水源頭與鄰戶設備有關，對方應負責賠償。
建議處理流程：
拍照記錄受損狀況
通知管理委員會與樓上住戶
聘請修繕單位出具漏水原因報告
如未果，可尋求調解或法律途徑
三、情境三：公寓大廈結構漏水怎麼處理？
有些漏水非單一住戶造成，而是公共設施老化（如外牆、屋頂、管線），此時責任屬於公寓大廈全體住戶或管理委員會。
根據《公寓大廈管理條例》：
結構體與公共部分維修應由全體住戶共同負擔
可由管委會安排修繕並分攤費用
若管委會怠於處理，住戶可：
提出住戶會議議案
向建管處申訴或尋求律師協助提告
四、租屋遇漏水，房東要負責嗎？
根據《民法》第430條：
租賃物有修繕必要時，房東有修繕義務，否則房客得減少租金或終止契約。
實務提醒：
出現漏水應即時通知房東
保留通知紀錄（簡訊、LINE截圖）
若房東不修，可考慮申請調解或終止租約
五、漏水糾紛處理建議
保留證據：照片、影片、鑑定報告
先行溝通：有助和平處理
估價損失：必要時出具報價單或維修報告
尋求法律協助：律師能協助釐清責任與協助求償
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