MENU
不動產專欄
處分共有地，需要全體共有人同意嗎?
家裡有「兄弟姐妹共有」的「祖產土地」嗎？
只要一提到要不要賣地，家族群組就吵成一團？
很多人以為：
只要有一個人不同意，這塊地就「賣不掉」。 其實，法律也沒有這麼絕對。
在共有土地這一塊，《土地法》第 34-1 條有設計一個「多數決機制」。 簡單說，不一定要全部人都同意，而是看兩個條件：
1️⃣ 同意的人數，要超過一半
2️⃣ 這些人加起來的「權利比例」，也要超過一半。
（如果權利比例超過三分之二，人數就不用算。）
用這次圖裡的例子來看：
一塊地登記在 5 個人名下，假設每個人的權利都一樣。 現在有 3 個人想賣：
人數：3/5，已經超過一半。
權利：3/5，一樣超過一半。
在這種情況下，法律上就有機會用「多數決」，
把整塊共有土地出售，之後再按比例分價金。
那公同共有呢？
很多祖產土地都是公同共有，權利狀上看不到「誰幾分之幾」。 實務上，會先回去看：這塊地一開始是怎麼來的？ 如果是繼承、又沒有特別約定，通常會先推定每個人的權利一樣， 再來算有沒有過「人數＋比例」的門檻。
當然，可以多數決，不代表能隨便賣。
法律還有幾個重要的保護機制，例如：
-要把要賣的事情「書面通知」其他共有人，讓大家知道價格、條件。
-被通知的人，在一定期間內（通常是收到後 15 天內），有「優先購買權」，可以用同樣價格、同樣條件先買下來。
沒有好好通知，或刻意壓低價格賤賣，將來都有可能被主張權益受損。
所以，『共有土地不是永遠賣不掉』
關鍵在人數和權利比例有沒有達到法律門檻？
通知、優先購買權等程序有沒有做好？
如果你家也有一塊「口頭吵多年，但也沒真正處理」的共有土地： 可以先從「搞懂遊戲規則」開始，看看這塊地到底能不能動、要怎麼動，才不會日後變成家族的地雷！
只要一提到要不要賣地，家族群組就吵成一團？
很多人以為：
只要有一個人不同意，這塊地就「賣不掉」。 其實，法律也沒有這麼絕對。
在共有土地這一塊，《土地法》第 34-1 條有設計一個「多數決機制」。 簡單說，不一定要全部人都同意，而是看兩個條件：
1️⃣ 同意的人數，要超過一半
2️⃣ 這些人加起來的「權利比例」，也要超過一半。
（如果權利比例超過三分之二，人數就不用算。）
用這次圖裡的例子來看：
一塊地登記在 5 個人名下，假設每個人的權利都一樣。 現在有 3 個人想賣：
人數：3/5，已經超過一半。
權利：3/5，一樣超過一半。
在這種情況下，法律上就有機會用「多數決」，
把整塊共有土地出售，之後再按比例分價金。
那公同共有呢？
很多祖產土地都是公同共有，權利狀上看不到「誰幾分之幾」。 實務上，會先回去看：這塊地一開始是怎麼來的？ 如果是繼承、又沒有特別約定，通常會先推定每個人的權利一樣， 再來算有沒有過「人數＋比例」的門檻。
當然，可以多數決，不代表能隨便賣。
法律還有幾個重要的保護機制，例如：
-要把要賣的事情「書面通知」其他共有人，讓大家知道價格、條件。
-被通知的人，在一定期間內（通常是收到後 15 天內），有「優先購買權」，可以用同樣價格、同樣條件先買下來。
沒有好好通知，或刻意壓低價格賤賣，將來都有可能被主張權益受損。
所以，『共有土地不是永遠賣不掉』
關鍵在人數和權利比例有沒有達到法律門檻？
通知、優先購買權等程序有沒有做好？
如果你家也有一塊「口頭吵多年，但也沒真正處理」的共有土地： 可以先從「搞懂遊戲規則」開始，看看這塊地到底能不能動、要怎麼動，才不會日後變成家族的地雷！
相關文章
發信給店家
聯絡店家
加入店家line好友