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法律專欄
預售屋遲遲不開工，買方能拿回多少錢？建商違約，除了退還已繳款項，還能要求賠償嗎？-律師推薦｜彰化律師推薦｜員林律師推薦
買預售屋，最怕的不是房價下跌，是付了錢，房子卻遲遲沒有動靜！
很多民眾購買預售屋時，看中的是建案的地點、格局及未來發展，甚至為了籌措頭期款，投入多年積蓄。然而，簽約後才發現，建商遲遲沒有動工，原本期待的新家還停留在廣告圖片與建築模型中。面對這種情況，買方也許會想：「我不想等了，可以要求建商退錢嗎？」
但問題來了，建商如果一直沒有開工，買方就能直接解除契約嗎？已經繳納的訂金、簽約金及工程款，能否全部拿回？除了退還原本繳納的款項，還能再向建商請求違約金？
事實上，預售屋買賣並非建商想拖多久就能拖多久。當建商違反契約約定，符合法定或約定的解除條件時，買方不但有權解除契約，也有機會依契約請求違約金。
關鍵在於：建商究竟違反了什麼義務，以及買賣契約如何約定？
一、建商遲遲不開工，買方可以解除契約嗎？
依據內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12點，預售屋買賣契約應明確約定建築工程的開工期限，以及完成工程並取得使用執照的期限。
如果建商超過契約約定的開工期限，仍然沒有動工，依規定每逾一日，應按買方已繳納的房地價款，以每日萬分之五的比例計算遲延利息。更重要的是，倘若建商逾期三個月仍未開工，原則上即構成契約所定的違約情事，買方可以依約解除契約，要求建商返還已繳價款，並請求違約金。
不過，這裡有一個必須特別注意的地方。判斷建商是否違約，並不是從「簽約日期」開始計算，而是應以契約約定的「開工期限」為準。
例如，買方於2025年1月簽約購買預售屋，契約約定建商應於2025年12月31日前開工。即使建商在簽約後整整一年都沒有施工，也無法認定建商違約。反之，如果建商超過2025年12月31日仍未開工，且沒有合法的展延事由，就會產生遲延責任；倘若逾期三個月仍未開工，買方即可進一步檢視解除契約的條件。
遇到預售屋遲遲沒有動工，第一件事不是急著要求退錢，而是先確認契約約定的開工期限是否已經屆滿。
二、解除契約後，買方究竟能拿回多少錢？
這是多數買方最關心的問題。
依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24點，建商違反開工及取得使用執照期限的規定，買方依法依約解除契約時，建商除了應退還已繳納的房地價款及應付的遲延利息外，還應依約賠償違約金。
其中，違約金的約定比例不得低於房地總價的15%，但賠償金額如果超過買方已繳納的價款，則以已繳價款為限。也就是說，建商違約時，買方可以請求的金額，並非只有當初繳納的訂金或簽約金。
舉例來說：
假設買方購買一戶總價1,500萬元的預售屋，已經支付訂金、簽約金及工程款共計120萬元，但建商逾期三個月仍未開工，買方因此依法依約解除契約。
雖然房地總價15%為225萬元，但因買方實際只繳納120萬元，違約金即以120萬元為上限。
因此，買方可請求返還120萬元，再加上120萬元違約金，合計240萬元，另有依約計算的遲延利息。
這也說明了一件重要的事：
建商違約解除契約，與買方自己不想買房而解約，兩者的法律效果不同。買方如果只是因為個人資金不足、房價下跌而不願繼續履約，反而須面對自身違約責任，不能直接套用上述建商違約的賠償規定。
三、建商說「缺工、缺料、資金周轉困難」，可否作為延期理由？
實務上，當買方詢問建案為何遲遲沒有動工，經常得到的答覆包括：「最近工班不好找，再等一下。」、「原物料價格上漲，工程需要重新安排。」、「銀行融資還在處理，開工時間會再通知。」但，這些理由並不當然構成建商可以延後開工的合法事由。
依據預售屋買賣定型化契約應記載事項第12點，得順延工期的情形，主要包括天災地變等不可抗力事由，以及政府法令變更或其他非可歸責於建商的事由，並應依其實際影響期間判斷。因此，建商不能僅以缺工、缺料或資金調度困難為由，就單方面宣布延長開工期限。
尤其建商本身的資金規劃、工程安排及履約能力，本屬其經營預售屋建案應承擔的商業風險，不能在未具備合法展延事由的情況下，要求買方無限期等待。倘若建商主張工期可以展延，自應提出具體事證，說明展延原因、不可歸責事由及實際影響期間，而非僅憑單方面通知，即認為契約期限已經變更。
四、建商只願意退還本金之合理性
有些建商在發生開工延誤後，會主動提出解除契約，並表示願意將買方先前繳納的款項全數退還。
乍看之下，似乎已經展現處理誠意，但對買方而言，這樣的方案未必足以保障自身權益。
因為當建商已經構成契約約定的違約情事，買方除了請求返還已繳價款，原則上還可以依契約請求遲延利息及違約金。倘若買方未仔細確認權利內容，就直接簽署建商提供的「合意解除契約書」、「退款協議書」，甚至同意其中「雙方其餘請求權均拋棄」、「日後不得再為任何請求」等條款，後續便可能因為已達成和解或拋棄權利，而難以再向建商請求違約金。
建商願意退錢，不代表雙方的權利義務已經全部釐清。在簽署任何解約或退款文件之前，買方應先確認自己依法依約可以請求的完整金額，再決定是否接受建商提出的和解條件。
五、建商拒絕退款，買方如何自保？
如果建商已經超過契約約定的開工期限，且符合解除契約的條件，卻始終拒絕退款，買方可以依序採取之措施如圖：
購買預售屋，本質上是買方先行支付價金，信賴建商將依約完成興建，並於約定期限交付房屋;因此，建商既然收取買方的購屋款項，就有義務依照契約履行，而不能將自身的經營風險全數轉嫁給消費者。
當建商逾期未開工，且已符合契約解除條件時，買方應積極確認自身權益，不能因建商告知延遲，就無限期承擔履約風險。尤其應記得，依法依約解除預售屋買賣契約時，買方所能請求的，並不只是原本繳納的購屋款項，還包括符合約定的遲延利息及違約金。
買房是人生重大決定，動輒涉及數百萬元甚至上千萬元的資金！面對建商遲遲不開工，及早確認契約、保存證據，並在適當時機採取法律行動。
很多民眾購買預售屋時，看中的是建案的地點、格局及未來發展，甚至為了籌措頭期款，投入多年積蓄。然而，簽約後才發現，建商遲遲沒有動工，原本期待的新家還停留在廣告圖片與建築模型中。面對這種情況，買方也許會想：「我不想等了，可以要求建商退錢嗎？」
但問題來了，建商如果一直沒有開工，買方就能直接解除契約嗎？已經繳納的訂金、簽約金及工程款，能否全部拿回？除了退還原本繳納的款項，還能再向建商請求違約金？
事實上，預售屋買賣並非建商想拖多久就能拖多久。當建商違反契約約定，符合法定或約定的解除條件時，買方不但有權解除契約，也有機會依契約請求違約金。
關鍵在於：建商究竟違反了什麼義務，以及買賣契約如何約定？
一、建商遲遲不開工，買方可以解除契約嗎？
依據內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12點，預售屋買賣契約應明確約定建築工程的開工期限，以及完成工程並取得使用執照的期限。
如果建商超過契約約定的開工期限，仍然沒有動工，依規定每逾一日，應按買方已繳納的房地價款，以每日萬分之五的比例計算遲延利息。更重要的是，倘若建商逾期三個月仍未開工，原則上即構成契約所定的違約情事，買方可以依約解除契約，要求建商返還已繳價款，並請求違約金。
不過，這裡有一個必須特別注意的地方。判斷建商是否違約，並不是從「簽約日期」開始計算，而是應以契約約定的「開工期限」為準。
例如，買方於2025年1月簽約購買預售屋，契約約定建商應於2025年12月31日前開工。即使建商在簽約後整整一年都沒有施工，也無法認定建商違約。反之，如果建商超過2025年12月31日仍未開工，且沒有合法的展延事由，就會產生遲延責任；倘若逾期三個月仍未開工，買方即可進一步檢視解除契約的條件。
遇到預售屋遲遲沒有動工，第一件事不是急著要求退錢，而是先確認契約約定的開工期限是否已經屆滿。
二、解除契約後，買方究竟能拿回多少錢？
這是多數買方最關心的問題。
依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24點，建商違反開工及取得使用執照期限的規定，買方依法依約解除契約時，建商除了應退還已繳納的房地價款及應付的遲延利息外，還應依約賠償違約金。
其中，違約金的約定比例不得低於房地總價的15%，但賠償金額如果超過買方已繳納的價款，則以已繳價款為限。也就是說，建商違約時，買方可以請求的金額，並非只有當初繳納的訂金或簽約金。
舉例來說：
假設買方購買一戶總價1,500萬元的預售屋，已經支付訂金、簽約金及工程款共計120萬元，但建商逾期三個月仍未開工，買方因此依法依約解除契約。
雖然房地總價15%為225萬元，但因買方實際只繳納120萬元，違約金即以120萬元為上限。
因此，買方可請求返還120萬元，再加上120萬元違約金，合計240萬元，另有依約計算的遲延利息。
這也說明了一件重要的事：
建商違約解除契約，與買方自己不想買房而解約，兩者的法律效果不同。買方如果只是因為個人資金不足、房價下跌而不願繼續履約，反而須面對自身違約責任，不能直接套用上述建商違約的賠償規定。
三、建商說「缺工、缺料、資金周轉困難」，可否作為延期理由？
實務上，當買方詢問建案為何遲遲沒有動工，經常得到的答覆包括：「最近工班不好找，再等一下。」、「原物料價格上漲，工程需要重新安排。」、「銀行融資還在處理，開工時間會再通知。」但，這些理由並不當然構成建商可以延後開工的合法事由。
依據預售屋買賣定型化契約應記載事項第12點，得順延工期的情形，主要包括天災地變等不可抗力事由，以及政府法令變更或其他非可歸責於建商的事由，並應依其實際影響期間判斷。因此，建商不能僅以缺工、缺料或資金調度困難為由，就單方面宣布延長開工期限。
尤其建商本身的資金規劃、工程安排及履約能力，本屬其經營預售屋建案應承擔的商業風險，不能在未具備合法展延事由的情況下，要求買方無限期等待。倘若建商主張工期可以展延，自應提出具體事證，說明展延原因、不可歸責事由及實際影響期間，而非僅憑單方面通知，即認為契約期限已經變更。
四、建商只願意退還本金之合理性
有些建商在發生開工延誤後，會主動提出解除契約，並表示願意將買方先前繳納的款項全數退還。
乍看之下，似乎已經展現處理誠意，但對買方而言，這樣的方案未必足以保障自身權益。
因為當建商已經構成契約約定的違約情事，買方除了請求返還已繳價款，原則上還可以依契約請求遲延利息及違約金。倘若買方未仔細確認權利內容，就直接簽署建商提供的「合意解除契約書」、「退款協議書」，甚至同意其中「雙方其餘請求權均拋棄」、「日後不得再為任何請求」等條款，後續便可能因為已達成和解或拋棄權利，而難以再向建商請求違約金。
建商願意退錢，不代表雙方的權利義務已經全部釐清。在簽署任何解約或退款文件之前，買方應先確認自己依法依約可以請求的完整金額，再決定是否接受建商提出的和解條件。
五、建商拒絕退款，買方如何自保？
如果建商已經超過契約約定的開工期限，且符合解除契約的條件，卻始終拒絕退款，買方可以依序採取之措施如圖：
購買預售屋，本質上是買方先行支付價金，信賴建商將依約完成興建，並於約定期限交付房屋;因此，建商既然收取買方的購屋款項，就有義務依照契約履行，而不能將自身的經營風險全數轉嫁給消費者。
當建商逾期未開工，且已符合契約解除條件時，買方應積極確認自身權益，不能因建商告知延遲，就無限期承擔履約風險。尤其應記得，依法依約解除預售屋買賣契約時，買方所能請求的，並不只是原本繳納的購屋款項，還包括符合約定的遲延利息及違約金。
買房是人生重大決定，動輒涉及數百萬元甚至上千萬元的資金！面對建商遲遲不開工，及早確認契約、保存證據，並在適當時機採取法律行動。
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