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法律專欄
何謂買賣不破租賃?買賣房屋的時候有什麼需要注意的?

買賣不破租賃這個用語對法律人而言應該是相當熟悉的,但對一般民眾而言,單就字面上來看,可能會覺得很拗口難懂,但是「買賣不破租賃」這個原則,卻與我們生活息息相關,尤其是承租人對這個原則,更一定要了解,才能夠保障好自己的權利唷!現在,我們就來介紹「買賣不破租賃」到底是什麼東西呢?
 

➤ 何謂買賣不破租賃

(一) 買賣不破租賃其實就是民法第425條,我們先來看看法條第一項原則性的規定:「1、出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」,由法條可以知道,當租賃關係存續中且承租人也佔有中者,縱使今天房子的所有權人換人了,新的房東仍然要受到原本租賃契約的拘束,白話點說,就是如:新房東不能因此將我們趕出去或是主張要調漲租金等等。



(二)由前述可知,民法第425條的立法目的,是為了保障較為弱勢的承租族群,避免租賃關係充滿不確定性,也因為這條對新的房屋所有權人的權利影響重大,畢竟新的房屋所有權人對於原本的租賃契約內容究竟是什麼,往往無法事前得知,也從來沒有與房客磋商,就要被租賃契約的內容拘束,又因為過往實務上,會見到有些人為了避免自己的房屋被順利拍賣走,就會故意找第三人通謀虛偽訂立長期或不定期的租賃契約,進而讓原本有意願參與拍賣買受房屋的人,打消念頭,而妨礙債權人之強制執行程序,所以立法者為了避免民法第425條第1項的規定被有心人士利用,於民國88年修法增訂第2項例外規定:「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」,從這項規定可以知道,如果今天租賃契約期間超過五年或未訂有期限者,要經過公證才可以適用買賣不破租賃而拘束新的房屋所有權人。


 

➤ 買賣不破租賃之應用及買賣房屋時應注意事項

既然買賣不破租賃對新的房屋所有人影響這麼重大,那對我們生活而言,要注意的就是,當你有要購買房屋的時候,如果是買賣取得的,除了要配合租客的時間看房之外,最重要的是要親自看到出賣人與房客之間的租賃合約,看他們的租金、租期為何?有無經過公證?是否適用買賣不破租賃?了解清楚雙方現今的租賃關係,租金實際付款情形、日後押租金退回方式等等,並且將相關情形記明在買賣契約中,才能確保買到自己心目中理想的房屋唷!

NOTE:—買賣不破租賃於買賣房屋時應注意事項
1. 確認租期、有無經過公證等,了解是否適用買賣不破租賃。
2. 如果有買賣不破租賃的適用,確認租金、租期、特別約定事項等等自己是否願意接受。
3. 跟出賣人了解現行租金支付方式、實際付款情形、押租金退還方式等等,並將相關內容記明於不動產買賣契約中。
4. 最後,如果真的成為新的房屋所有權人,如果租客願意的話,建議能夠和承租人重新簽訂新合約。
 

➤ 結語

看到這邊,應該會覺得買賣不破租賃字面上雖然不好理解,但其實只是個很簡單的概念,而生活中影響較為重大的,就是購買帶有租賃契約的房屋,如果真的遇到了,記得複習一下買賣不破租賃原則的應用,才能確實保障自己的權利唷!

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