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買賣不破租賃這個用語對法律人而言應該是相當熟悉的，但對一般民眾而言，單就字面上來看，可能會覺得很拗口難懂，但是「買賣不破租賃」這個原則，卻與我們生活息息相關，尤其是承租人對這個原則，更一定要了解，才能夠保障好自己的權利唷！現在，我們就來介紹「買賣不破租賃」到底是什麼東西呢？
 

➤ 何謂買賣不破租賃

(一) 買賣不破租賃其實就是民法第425條，我們先來看看法條第一項原則性的規定：「1、出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，由法條可以知道，當租賃關係存續中且承租人也佔有中者，縱使今天房子的所有權人換人了，新的房東仍然要受到原本租賃契約的拘束，白話點說，就是如：新房東不能因此將我們趕出去或是主張要調漲租金等等。



(二)由前述可知，民法第425條的立法目的，是為了保障較為弱勢的承租族群，避免租賃關係充滿不確定性，也因為這條對新的房屋所有權人的權利影響重大，畢竟新的房屋所有權人對於原本的租賃契約內容究竟是什麼，往往無法事前得知，也從來沒有與房客磋商，就要被租賃契約的內容拘束，又因為過往實務上，會見到有些人為了避免自己的房屋被順利拍賣走，就會故意找第三人通謀虛偽訂立長期或不定期的租賃契約，進而讓原本有意願參與拍賣買受房屋的人，打消念頭，而妨礙債權人之強制執行程序，所以立法者為了避免民法第425條第1項的規定被有心人士利用，於民國88年修法增訂第2項例外規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，從這項規定可以知道，如果今天租賃契約期間超過五年或未訂有期限者，要經過公證才可以適用買賣不破租賃而拘束新的房屋所有權人。


 

➤ 買賣不破租賃之應用及買賣房屋時應注意事項

既然買賣不破租賃對新的房屋所有人影響這麼重大，那對我們生活而言，要注意的就是，當你有要購買房屋的時候，如果是買賣取得的，除了要配合租客的時間看房之外，最重要的是要親自看到出賣人與房客之間的租賃合約，看他們的租金、租期為何？有無經過公證？是否適用買賣不破租賃？了解清楚雙方現今的租賃關係，租金實際付款情形、日後押租金退回方式等等，並且將相關情形記明在買賣契約中，才能確保買到自己心目中理想的房屋唷！

NOTE：—買賣不破租賃於買賣房屋時應注意事項
1. 確認租期、有無經過公證等，了解是否適用買賣不破租賃。
2. 如果有買賣不破租賃的適用，確認租金、租期、特別約定事項等等自己是否願意接受。
3. 跟出賣人了解現行租金支付方式、實際付款情形、押租金退還方式等等，並將相關內容記明於不動產買賣契約中。
4. 最後，如果真的成為新的房屋所有權人，如果租客願意的話，建議能夠和承租人重新簽訂新合約。
 

➤ 結語

看到這邊，應該會覺得買賣不破租賃字面上雖然不好理解，但其實只是個很簡單的概念，而生活中影響較為重大的，就是購買帶有租賃契約的房屋，如果真的遇到了，記得複習一下買賣不破租賃原則的應用，才能確實保障自己的權利唷！