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「食，衣，住，行」，相信對大多數人而言，擁有自己的房屋，是畢生中的夢想，好不容易在龐大的不動產交易市場，尋尋覓覓找到自己喜愛的房子，且雙方對交易價額也產生共識了，這時候也就是要正式進入簽署「買賣不動產」的環節啦！相信來到這個階段，不論對買方/賣方而言，都是人生重要的里程碑，而希望能圓滿結束，這系列我們將簡單介紹買賣房屋的流程、應該注意的事項等，讓初次進入不動產交易市場的你，能夠多加留意，保障權利：
 

➤ 前言：

買賣不動產的時程，可以概略區分為四個階段：
簽約 – 用印 – 完稅 – 過戶（交屋）
而今天我們針對第一個「簽約」階段，淺談關於簽約階段究竟在做什麼？有什麼需要注意的呢？
 

➤ 簽約，到底在做什麼？

（一） 給付簽約款及討論各期應給付的金額：

實務上，買賣雙方經由仲介的協調，對交易價額達到共識後，緊接著就是約定一個時間到仲介公司或代書事務所進行簽署不動產買賣契約，而在這個階段，買賣雙方會就已達成共識的交易金額去約定各個階段的付款金額，這個分配比例沒有一定，只要買賣雙方達成合意即有效並拘束雙方，而習慣上，通常的分配比例為：
簽約款：不動產總價的10%
用印款：不動產總價的10%
完稅款：不動產總價的10%
尾款：不動產總價的70%
實務上，用印款此一階段也可能省略，直接進入完稅款階段。而這邊簽約款的給付方式，可以是現金或即期支票或其他買賣雙方約定的方式，買賣雙方講好並記載於買賣契約中即可。
**Note：各期款的數額、給付方式等等，均沒有一定，買賣雙方講好就好。
 

（二） 討論、講解不動產買賣契約中的重要事項，以確立雙方權利義務：

不動產交易並沒有規定一定要委由地政士（俗稱的代書）才能辦理過戶移轉的手續，不過因為地政士是擁有相關法律和豐富土地登記實務經驗的專業人士，在不動產買賣這種重大交易行為上，會建議聘請地政士協助辦理，而地政士的人選可以是買賣雙方決定也可以直接委由跟仲介公司配合的地政士辦理。
而買賣雙方會在地政士的見證下進行簽約，簽約前，會由地政士向買賣雙方討論、講解買賣契約的重要條款，以確立雙方之後的權利義務關係，這邊大略說明一下較為重要而需要確認清楚的條款：

1. 買賣雙方人別、交易價額等應確認無誤。

2. 土地、建物之標示部分：
這部分須特別注意座落土地的地號、地段、使用分區、面積、持份；建物的門牌號、建號、主建物、附屬建物、共同使用部分等等，以上這些資訊皆可經由核對土地、建物登記第一類謄本加以確認是否有誤。
**Note：建議可將如土地及房屋所有權狀影本、登記部謄本、土地使用分區證明書、共有部分附表、車位種類、規約、分管協議等重要文件列為買賣契約附件，視為契約的一部分，以避免記載錯誤或疏漏。
 

3. 停車位有無、增建或佔用部分：

買賣標的現況為何？買賣標的有無包含停車位？該標的實際上有無增建或實際佔用部分等等，均應於契約中記載清楚，另外如果有標的現場仍有租客在內，應確認該租約到期的期限，有無買賣不破租賃的適用等等？
**Note：建議可就買賣標的現況另外約定「建物現況確認書」。

→何謂買賣不破租賃？買賣房屋的時候有什麼需要注意的？
 

4. 各期付款方式、金額、期程：

付款方式的部分，為求交易安全，現在多數人的作法會透過簽訂履約保證契約或者價金信託的方式等，來確保買方能順利取得不動產產權，賣方也能如期取得買賣價金。
另外，這邊約定的期程相當重要，買賣雙方務必遵守在約定的時間內履行應負擔的義務，若有違反，就會衍生遲延責任等。
 

5. 約定最後的交屋期限：

從簽約一直到完成所有程序，大約需要1~2個月的期間，但實務上會再加上一些時間作為緩衝後，約定出一個最後的交屋期限，用來確保不動產交易中，不會有任何一方刻意拖延的情形，所以這個時間會較爲漫長，當然如果交易過程相當順利，而提早辦好，買賣雙方就可以提前交屋！
 

6. 約定產權移轉時，買賣雙方各自需要負擔的費用：

上面表格是，通常情形下，買賣雙方各自應負擔的稅賦、規費等等，當然基於契約自由原則，買賣雙方也能約定將原應屬買方負擔的費用由賣方支付。

→不動產交易中，會遇到哪些稅賦？
 

7. 約定清楚相關的違約罰則：

俗話說「醜話說在前頭」，雖然將違約罰則約定清楚寫在買賣契約上，看似傷感情，但是畢竟不動產交易是人生中的重大事項，為避免日後爭議，訟爭不斷，我們仍應將違約罰則約定清楚。
而常見的違約罰則有：
(1)賣方違約：除歸還買方已支付之價款外，尚須支付買方與已付房地價
款之違約金。
(2)買方違約：賣方得沒收買方已支付之房地價款。
上面僅為概略的釋例，實際上，違約時還會有遲延利息計算、契約解除權等等，而針對違約金的部分，還會視該份不動產買賣合約的內容，去解釋該違約金究竟是「損害賠償預定性」或「懲罰性」違約金，不同類型的違約金，也會影響到日後損害賠償責任的請求，這部份如果有疑義的話，建議諮詢專業的律師給予方向。
 

8. 賣方的瑕疵擔保責任：

賣方就該不動產之權利或標的物之瑕疵應負擔保責任，這邊須注意是，雖然基於契約自由原則，依民法第366條，除出賣人故意不告知瑕疵時，瑕疵擔保責任是可以以特約免除的，但是在不動產買賣的情形時，如果該份買賣契約是定型化契約，依行政院公告定型化契約應記載及不得記載事項中，有明確規定：不得約定賣方免除瑕疵擔保責任。
**Note：不動產買賣定型化契約不可以特約免除賣方之瑕疵擔保責任。
 

9. 其他常見特別約定事項：

(1)哪些東西為「附贈物」?並明確記載於不動買賣契約內。
(2)該不動產有無發生過凶殺或自殺致死事故？如果有的話，買方得否以此為由向賣方解除契約，並請求返還已支付之價款?
(3)若買方是需要貸款購屋的話，應就買方貸款處理的事宜詳細規定，例如：買方本預計貸款多少金額抵充買賣價款？但是以此不動產擔保向金融機構貸款之金額少於原本預定貸款的金額時，要如何處理？是約定以現金一次補足嗎？還是買方能以此為由解除契約並請求賣方返還買方已支付的價額？等等，這些事情都應該要在簽約階段，買賣雙方充分討論達成合意後，在契約中記載清楚。
 

（三） 買方應開立擔保本票：

實務上為了確保買方能按時給付尾款，常見要求買方開立與尾款同額的商業本票作為擔保，這邊要注意的是，這張商業本票記得是要交給公正第三人如代書保管，而非直接交給賣方，而代書也會在確定買方已支付尾款時，將該張商業本票無息返還與買方。
 

➤簽約應準備的文件

簽約階段原則上僅需要買方帶著身分證、印章、簽約款，賣方帶著身分證、印章、土地所有權狀正本、建物所有權狀正本，就可以到指定地點簽約，不過實務上，為加快辦理時間，通常會要求賣方在簽約那天，也一併攜帶印鑑章及印鑑證明，簽約後直接交給代書辦理後續程序。

→印鑑章與一般印章差在哪？印鑑證明是什麼？
 

➤ 結語

上面寫了落落長的一大堆，是不是還沒看完就開始頭痛了，不過很多時候，如果買賣雙方都能夠在簽約階段就將很多事情約定清楚，這樣日後可以減少相當多的爭議，所以簽約階段在不動產買賣中，可以說是最為重要的階段之一了！如果針對賣方提出的不動產買賣契約有任何疑問的話，一定要向專業人士如律師或代書諮詢，在契約磋商階段去更改條款，畢竟魔鬼往往都藏在細節裡，而不要傻傻地就簽下去了，最後才來爭執時都會相當費時費力的。
接著下一篇，我們要再來談談，簽完約後，要做些什麼？是不是就高枕無憂，等代書消息就好呢？