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法律專欄
想規劃不動產要怎麼做？注意房地合一稅2.0
想規劃不動產，方式不外有信託、贈與和買賣等，到底那種方式比較適合呢？需要知道其中差異及房地合一稅2.0的影響。
➤ 信託
一、 信託的意義
依信託法第1條的規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」因此信託是指，委託人把不動產移轉給受託人（例如銀行信託部門），受託人則會依據信託契約的約定，為受益人的利益去管理不動產。現在很多金融機構有成立信託部門，處理信託業務。
信託的好處在於，可以透過不同規劃，節省贈與稅；且不會像贈與一樣，贈與給別人後就會直接失去財產的控制權，也較可以避免日後遺產的糾紛。
二、 信託所需費用：
1. 簽約費：通常約幾千元。
2. 管理費：年費約是資產的千分之2至千分之5之間，詳細費用還是依委託人和銀行的約定。
3. 贈與稅：信託要繳納的贈與稅，視信託是自益或他益、受益人是否特定等情況，有很多不同的情況，較為複雜。
➤ 贈與
一、 贈與的意義
依民法第406條規定：「稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。」簡言之，贈與就是把不動產免費送出。贈與是處理不動產最直觀的方式，不過還是要注意贈與稅的問題，並且把不動產無償送出之後，如果有變數或是後悔了，是不太容易拿回來的。
二、 贈與應繳納的稅捐
1. 贈與稅：
依遺產與贈與稅法第19條規定：「贈與稅額為贈與淨額【贈與額－免稅額244萬元】2,500萬元以下者，課徵10％。超過2,500萬元至5,000萬元者，課徵250萬元，加超過2,500萬元部分之15％。超過5,000萬元者，課徵625萬元，加超過5,000萬元部分之20％。」
2. 土地增值稅：
依土地稅法第33條規定：「土地增值稅之稅率土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百分之20。土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之30。土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之二百以上者，除按前二款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之40。」
3. 契稅：契稅是房屋評定現值6%。
➤ 買賣
一、買賣的意義
買賣是我們最熟知的方式，就是用一定的價格，把不動產賣出。
二、買賣應繳納的稅捐
1. 土地增值稅：
買賣也要繳納土地增值稅，計算的規定一樣是土地稅法第33條。不過如果是自用住宅，有優惠稅率10％。
2. 財產交易所得稅或房地合一稅
104年12月31日以前取得之不動產，房屋交易所得是納入個人綜合所得稅額核課，土地則免納所得稅。105年1月1日以後取得之不動產，則適用房地合一稅，在不動產移轉登記完成後30內要申報納稅，房地合一稅的計算方式，以稅基=(成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額)×15%－45％不等。如果是自用住宅並設籍滿6年，稅率則是10%，400萬元以下免稅。
3. 契稅：契稅是房屋評定現值6%。
➤ 房地合一稅2.0的影響
一、 房地合一稅2.0的意義：
房地合一稅顧名思義就是將土地與房屋交易所得稅合一，而2.0最主要的變化是延長個人短期持有不動產適用高稅率的期間。在110年7月1日以後出售105年1月1日後取得的不動產，就適用房地合一稅2.0。以境內居住者為例，房地合一稅2.0的稅率是2年以內45%、超過2年未逾5年35%、超過5年未逾10年20%、超過10年15%。
二、 房地合一稅2.0造成贈與與買賣的差異
舉例來說，A與B是父子，A擁有市價2000萬元、公告現值600萬元的房屋，A將房子贈與B，A首先必須繳納贈與稅。B持有5年後，同樣用2000萬元轉售，B就必須繳納(2000萬元-600萬元)×20％＝280萬元的房地合一稅。
若A是將房子賣給B，首先A免繳贈與稅。若B同樣持有5年後用2000萬元轉售，暫排除其他成本的情況下，B就必須繳納(2000萬－2000萬元)×20%＝0萬的房地合一稅，也就是免繳稅。
所以在房地合一稅2.0的影響下，在要處分房地產時，前次移轉是贈與和買賣就差了上百萬元的稅金，因此要處理不動產時，更應該好好規劃，搭配善用每人每年244萬元贈與免稅額，可以節省不必要的支出。
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