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法律專欄
共有土地或房屋需要分割該怎麼做？
土地或房屋經過繼承後，難免會發生共有的情形，尤其是土地在經過幾代流傳之後，共有人就愈來愈多，共有關係愈來愈複雜，如果遇到共有土地或房屋需要分割時，該怎麼做呢？
➤ 土地的分割
1.共有人數少較單純的分割
這時不一定要走訴訟途徑，可以先請測量公司測量臨接道路部分應退縮的建築面積、土地估價公司評估該部分面積因而減損的價值，然後請建築師評估公平妥適的分割方案，共有人之間可以協議方式，直接辦理分割登記，圓滿的分割。但如果共有人沒有辦法協議，還是會進入共有物分割的訴訟。
2.共有人數多較複雜的分割
此時因共有人人數眾多，共有人勢必難以達成協議，尤其常見的情況是年代久遠的共有人，他的繼承人又未辦理繼承登記，此時只能透過分割共有物訴訟，才能達到分割共有物的目的。
(1)、訴訟費用的計算：
繳納給法院的裁判費用，是以提起訴訟的共有人所占持分面積，依公告現值價額計算的金額核課訴訟費用。
(2)、共有人都要列齊：
分割共有物是全體共有人要一起分割，也就是「固有必要共同訴訟」，所以全體共有人都要分列為原告或被告。如果有年代久遠的共有人，他的繼承人又未辦理繼承登記的情況，此時就要提出他的完整繼承系統表，及各個被繼承人除戶戶籍謄本和繼承人戶籍謄本。
(3) 分割的方法：
原則上是將土地分配於各共有人。但各共有人都受土地的分配有困難時，可以將土地分配於部分共有人，其他共有人則以價金補償。又如果土地分配有困難時，就會變賣共有物，以價金分配於各共有人；或土地的一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，這就是所謂的變價分割。
(4)、訴訟過程
法院會訂期會同地政事務所人員去現場履勘測量，查看現場有無既有建物並測量面積，及其道路現況如何等，綜合評估。在訴訟過程中，共有人也都可以表達意見，任何一個共有人都可以提出分割方案供法院審酌，不過共有物分割的方案是由法院自由裁量的，法院不受共有人提出的分割方案拘束，會綜合評估當事人的聲明、共有物性質、經濟效用及全體共有人之利益，斟酌公平妥適的分割方案；但法院仍會審酌共有人的意見，例如共有人間有數人想維持共有，將土地分配在一起，這樣分配到的土地會比較完整，可向法院表明，法院原則會尊重共有人維持共有的意願，分配較完整的土地給各該共有人。如果受分配土地有價差，會再送鑑定單位鑑定價差，以金錢補償。如果土地分割有困難，法院就會採取變價分割。
➤ 房屋的分割
共有人也可以先協議分割的方案，而因為一般共有的一棟房屋通常只有一個獨立的出入口，平面配置是以一個家庭的完整使用規劃，沒有另外獨立的出入口，也不太可能將一完整使用的房屋分割使用，因此共有人可協議由其中一個共有人取得，其他共有人以價金補償，或是將建物賣出依持分比例分配價金。
如果是提起分割共有房屋的訴訟，基本上和前述的過程差不多，但房屋跟土地還是有些差異：
(1)、訴訟費用的計算：
繳納給法院的裁判費用，是以提起訴訟的共有人所占持分，依房屋課稅現值計算的金額核課訴訟費用。
(2)、共有人都要列齊：
分割共有物是全體共有人要一起分割的固有必要共同訴訟，所以全體共有人都要分列為原告或被告。
(3) 分割的方法：
一般共有的房屋均無另外獨立的出入口，也無法將一完整使用的房屋分割使用，因此法院通常會採取變價分割的方式分割。
(4)、訴訟過程
法院會訂期去現場履勘，查看現場建物平面配置及出入口等各種情形，各共有人也都可以表示對分割的意見，法院會綜合評估最公平妥適的分割方法。
共有物的分割，如果共有人能協議分割是最圓滿的，若需要訴訟，涉及共有人越多，就會越為複雜。
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