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工商時報 蔡惠芳
2025年2月12日


北都建設董事長陳逸軒(中)及地主劉先生(右)今（12）日主持新北市新店中央新村「北都御峰」開工動土儀式。圖∕蔡惠芳

危老重建已躍居為主流，為不讓危老重建屋主有面臨合建建商落跑、淪為爛尾樓的風險，並掌握剛性需求時代新商機，北都建設今（12）日主持新北市新店中央新村「北都御峰」開工動土儀式，屋齡達60年的老宅，可望變身為輕奢宅；建商也宣布強攻「委建全案管理」，以保障原住戶權益，不怕建商落跑、或融資被惡意挪用。

此外建商並罕見委由財團法人住宅品質消費者保護協會監督，提供防水保固20年、永久性隔音樓板認證，在房市歹歹之際，案源不絕。

危老重建市場規模可觀，每年核定件數逾500件之多。在剛性需求成為強勢主流之際，有別於一般建商從自建案轉向都更、危老的合建案，北都建設專作「委建全案管理」，以保障屋主權益，地主仍持有100％土地產權，毋需過戶給建商，建商則執行案前規劃、容積獎勵申請、請照、申請融資，進入專款專戶，屋主不用擔心建商跑路、土地被法拍、危老案變成爛尾樓、或錢被惡意動撥，並透過「危老重建貸款專戶」機制，能貸到更多錢，以攤平總營建費用。

北都建設進行的「委建全案管理」，第一筆建案為台北北投危老案「尊選北都」；第二筆則是新北市新店中央新村中央八街「北都御峰」，今（12）日早上進行開工動土典禮。

北都建設董事長陳逸軒表示，北都建設成立的時間並不長，但是一路走來，從不會因為案子大小、工程施作難易度，而挑選案子，也不在意利潤有多少、或好不好賺，而是在這樣的環境下，北都建設可以提供什麼服務，才是最有意義最有價值的。

陳逸軒表示，建築產業是非常特殊的產業，通常都與營利有關，所以一般建設公司開了一個新案，都會關切賺多少錢，不過北都建設的經營理念，是希望所作的服務，是面對需要重建者的考量，不論來自於什麼原因，北都建設都會根據地主需求，提升建築品質，並且把營建成本作有效控制，回饋到建物的價值、及地主身上，對於社區、環境也有所提升，以創造多贏。

陳逸軒表示，目前都更市場，多以建商推案採取合建模式：建商出錢、地主出地合作興建，不論土地是否有做土地融資，在全案啟動建融興建時，遇到造價上漲或建設公司周轉失靈，都可能發生公司倒閉建案成爛尾樓時，即便沒有土融，也會因為地上物的物權主張而造成重建無法繼續。再者若是簽約當初忽略續建機制，難以啟動招商議價，恐怕屋主都會是最悲淒的受害者。

至於新店「北都御峰」，陳逸軒表示，新店劉秧文地主委託北都建設協助重建，地主持有100％的土地產權，不必過戶給北都，而是由北都進行案前規劃、申請獎勵、請照等作業，再依據專業安全的興建計畫評估提出融資計畫，找尋銀行談總融資額度及利率等相關內容，最終核貸撥款進入信託專戶管理，所有款項名目金額皆為公開透明，按各進度信託戶撥款，款項金流不經過北都建設，真正的專款專用；工程或建材廠商也會與地主討論並公開遴選。

北都建設副總經理張騏煬表示，「北都御峰」的地主只有一位單一地主，自主權100％，未來將重建為地上7樓包括夾層、地下1層的住宅大樓，共有6戶，地主100％分回所有產權；未來北都建設也可進一步提供包租代管服務。

張騏煬表示，北都建設在「北都御峰」一案的規劃設計上，有幾個特色，包括樓層挑高3.6米，全室樓地板永久性隔音，防水保固20年等，並且邀請住宅消保會進行全案監督、及公設和專有部分驗收等服務。

住宅消保會首席顧問吳翃毅表示，住保會目前已邁向第15年，遇過不少房地產消費糾紛，甚至住進十年公設都還沒有點交等案例，每年平均都有1,000件以上糾紛，小自裝潢糾紛、大至建案淪為爛尾樓，統統都有，這些糾紛都不乏來自於上市櫃建商的建案。

吳翃毅表示，北都建設此次在「北都御峰」案，除了採取「委建全案管理」，讓危老住戶安心之外，住戶們也在乎包括大樓隔音、滲漏水部分都會注意的部分，該建案採用內建式永久性隔音施工，以永記造漆公司塗抹式一體成形無接縫、有效附著異材質，不易空洞化、降低震動噪音有效降噪17dB，具備防水效果，透過全樓層鋪設塗抹式隔音層，未來變更室內格局隔間牆移位，不易破壞原有已施作的永久性隔音層，及防水，能給住戶防水保固20年，帶來更多保障。

張騏煬表示，「北都御峰」為北都建設進入新店中央新村的處女作，除今天正式動工興建「北都御峰」之外，後續還有三筆都更案正在洽談和整合中，區內有些房子都已老舊或漏水，重建需求殷切，因此北都建設會持續耕耘中央新村。

地主代表劉先生也出席開工動土儀式指出，「北都御峰」現址原本買來已有30年，住了15年，不過屋齡已有60年，住起來問題很多，曾經談過與建商合建，但對於地主未必最有利，卡關過兩、三次，一度蠻灰心的；直到北都建設找上我，才進一步洽談，雖然原本還有一點心理陰影，但後來覺得北都建設規劃的這個案子就是我所要的，經過北都一路協助、跑建照等，終於在今天正式動工，希望我的新房子會是附近「很特別的風景」。

以上圖文取自 2025.02.12 中時新聞網