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好房網News記者林和謙／台北報導

這幾年政府大力推動都更危老政策，台北市府也喊出「大都更時代」來臨，業界也積極響應政府政策，拉升了都更案與危老案的量能；不過房市專家、住宅消保會創辦人吳翃毅表示，雖然民間早已有許多地主與建商攜手合建，盼能早日迎來入新厝的時候，不過若輕忽一些細節，恐怕會造成「你的契約不是你的契約」的慘況。

吳翃毅舉例說，四兄弟把父親遺產一間三合院，打算起新厝，四個家庭還能夠住在同棟大樓裡，經由友人介紹認識一家在地建商，相談甚歡後簽署「合作意向書」，就此展開和建商討論，看是否有機會談合建，除了住新房之外，也能透過合建拿到土地開發的利潤。只是萬萬沒想到，四兄弟原本以為是和建商合作的意願書，就合建事宜表明態度，提出初步合作性質契約，而在建商的帶領之下，請建照的相關事宜，四兄弟都沒有負擔任何費用，而是建商以代墊的方式先給付，但後來不知為何三合院就被拆了，建商催促著要土地作抵押，這才讓四兄弟突然驚醒。

吳翃毅表示，雖然民間早有許多地主與建商攜手合建，盼能早日迎來入新厝的時候，不過若輕忽一些細節，恐怕會造成「你的契約不是你的契約」慘況。示意圖／好房網News記者林和謙／攝



另一個案例，吳翃毅指出，一處臨街老公寓，三位所有權人發起重建計劃，其中兩人把印章、權狀等相關資料都交給一樓屋主負責，心想就等新家完工，就等日後改建成華廈迎來有電梯的日子，準備迎接退休生活到來，好好養老，也給下一代更好的生活環境；只是事與願違，一樓屋主並未如同他們的期待，能給他們改建房屋成真的一天，而是老公寓被拆後，當初一樓屋主拍胸脯掛保證的合建契約，根本不完整，一樓屋主說應該是合作契約書，先與建商談合建，只是不知怎會發生這些後續，慌亂到不知道該如何和其他兩位地主說明。

吳翃毅表示，合建契約多的是地主不知道的事，一個不小心，「你的契約就不是你的契約」，在住保會收到的申訴案例中，多是如此，上面這兩個個案，一開始都是相談甚歡後以「合作意向書」為前提的概念，展開合作，只是地主們不知道的是，所謂的「合作意向書」（或合作備忘錄），他們的理解是與建商談合作的意向，不是他們要和建商合建的契約書。

吳翃毅說，在我國民法中，並未就「意向書」有明文規定，必須回歸到雙方當事人訂約真意及契約內容來判斷意向書的性質，也就是說意向書有具體、明確的契約，就是可以執行的「本約」。

住保會義務律師侯捷翔指出，最高法院85年度台上字第2396號判決參要旨參照，若意向書有關契約要素之內容已經具體、明確，無須另定契約即可履行者，此時該意向書在法律效力上通常會被認定具有契約效力，如違反意向書之約定，將會負擔相關的法律責任。

吳翃毅表示，「你的契約不是你的契約」這樣的情況，真實上演，這些案件最後勢必要走上法院，花更多錢、花更多時間來解決問題。而要避免「你的契約不是你的契約」的情事發生，建議一定要找律師審議合建相關契約書，合建契約書是規範私人間權利義務關係的合意，並不是哪個主管機關應為你與建商來審議，地主、建商間基於私法自治原則、契約自由原則自行協調處理，地主必然不懂，建議由律師來審議契約，才能夠降低合建風險。

以上圖文取自 2024.06.19 好房網