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秀策專欄
專訪〈社區靈魂人物竟是「黑戶」?當心總幹事成社區未爆彈〉 社區法律顧問 / 新莊區律師推薦 / 台北律師推薦 / 社區訴訟律師推薦/台北律師事務所/台北社區律師推薦 / 新北社區律師推薦 / 社區紛爭律師推薦/社區治理律師推薦


感謝《好房網》李彥穎記者專訪,完成這篇優秀的報導。
希望部分社區默許總幹事「無照上崗」的行為,能有所改善。

社區靈魂人物竟是「黑戶」?當心總幹事成社區未爆彈 | 好房網News | 2026-04-15
好房網News記者李彥穎/台北報導
https://news.housefun.com.tw/news/article/287090483651.html

【社區靈魂人物竟是「黑戶」?當心總幹事成社區未爆彈】(全文節錄)


隨著都市化發展,現代社區大樓林立,總幹事扮演著維持運作的核心靈魂角色,從收發信件、修繕協調到管理紛爭,其專業度直接影響居住品質與房價。然而,許多住戶甚至管委會常忽略一個致命的法規細節:您的總幹事領有有效證照嗎?秀策法律事務所所長沈士閎律師指出,許多社區存在「有經驗就好,證照不重要」的觀念,這種便宜行事的作法,往往會成為引爆行政罰鍰、民事糾紛甚至刑事誹謗的法律地雷。

沈士閎分析,總幹事的證照並非只是形式,而是法律規定的專業身份證。依據《公寓大廈管理條例》第42條,管理維護公司必須僱用領有認可證的人員執行業務。若總幹事「無照上崗」,首當其衝的是高額罰款,根據同法第50條,無照執行業務的人員可被處新臺幣4萬元以上、20萬元以下罰鍰,並得勒令停業。此外,沈士閎指出,這也會導致管委會與管理公司陷入行政監督危機。當住戶發現派遣人員不合法,極易引發對管委會決策正當性的質疑,甚至主張管理服務契約存在瑕疵,讓原本單純的社區管理演變成法規攻防戰。

針對住戶最常產生的「能否不繳管理費」等疑問,沈士閎指出,法律答案可能與大眾直覺有所出入。許多住戶發現總幹事無照後,常主張總幹事蓋的章或做的決定無效,甚至拒繳管理費。沈士閎分析,雖然總幹事資格有瑕疵,但管理費屬於社區公共支出,住戶依規約繳納的義務並不因特定人員有無證照而直接免除。同時,實務見解傾向認為,總幹事在管委會指揮下所為的個別行為,例如招標或簽約,其效力通常不會被直接否定。沈士閎強調,這屬於管理公司是否符合法令資格的範疇,住戶應透過法律途徑要求更換合格人員,而非片面採取拒繳手段。

沈士閎進一步指出,無照執業案最棘手的往往是衍生出的衝突,甚至可能涉及刑責。例如,當住戶進行檢舉時,若管委會或總幹事在會議中曝光檢舉人個資,就可能觸犯《個人資料保護法》或誹謗罪,甚至觸及另一條紅線《保全業法》。因為若管理公司未獲保全業許可,卻讓總幹事實質指揮、編排警衛勤務,就可能被認定為違法經營保全業務,面臨更嚴厲處分。沈士閎指出,這些細節往往是社區衝突的導火線,讓原本想維權的住戶或管委會,一不小心就從受害者變成被告,導致火勢蔓延。

沈士閎律師強調,專業證照是社區信任的基石,唯有透過法律策略規劃,讓管理回歸合規路徑,才能讓社區擺脫紛擾,建立應有的秩序與居住價值。

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