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秀策專欄
我是住戶,可以在區權會投票給我喜歡的委員嗎? 社區法律顧問 / 新莊區律師推薦 / 台北律師推薦 / 社區訴訟律師推薦/台北律師事務所/台北律師推薦


「我們社區要開區權會選新委員了。雖然我是租客(或與父母同住),但很關心社區事務,覺得某位候選人很熱心。請問開會時,我可以把票投給他嗎?」

每年社區召開區分所有權人會議時,總會遇到許多關心社區事務的住戶,希望能透過選票支持心儀的委員候選人。然而,依據《公寓大廈管理條例》,這看似理所當然的「投票權」,其實暗藏兩個極易忽略的法律門檻。
本文帶您一次釐清所有可能的問題,以確保您神聖的一票合法,而且有效。
 

一、門檻1:您是「屋主」,還是「住戶」?


在法律上,「區分所有權人(屋主)」與「住戶」是兩個完全不同的權利主體。
依據《公寓大廈管理條例》第27條規定,只有「區分所有權人」才具備法定的表決權與投票權

•    如果您是屋主: 恭喜您,您當然擁有完整的出席權與投票權。
•    如果您是房客、屋主的配偶或親屬: 即使您天天參與社區事務、對社區大小事瞭若指掌,在法律上您仍只是「住戶」。若沒有屋主親自簽署的「書面委託書」,您在區權會上是絕對沒有投票權的。

律師提醒:委託書不是隨便找人代簽就能生效。《公寓大廈管理條例》第27條特別規定,受託人所代理的表決權上限為「全部區分所有權的五分之一」,超過的部分不予計算。這是為了防止少數人透過大量收購委託書來把持管委會,一定要特別注意!
 

二、門檻2:有投票權,就能「想投給誰就投誰」嗎?


假設您就是屋主,或者已經拿到合法的委託書,接下來還要看貴社區的「規約」是怎麼訂定的。
《公寓大廈管理條例》將委員的選任方式與資格,交由各社區的住戶規約自行規範。實務上,社區常見的選舉制度可能有以下幾種限制:
1.    分棟 / 分層選舉: 許多大型社區為了確保各棟別都有代表,會在規約中明定「A棟住戶只能投給A棟的候選人」。在這種選制下,若您住在A棟,再怎麼欣賞B棟的住戶,也無法跨區投給他。
2.    限制連任次數: 規約有時會限制主委或委員的連任次數(例如:委員連選得連任一次)。如果您喜歡的委員已經達到了連任上限,就算您把票投給他,這張選票在法律上也會被視為廢票。
3.    資格限制: 有些社區的規約會嚴格規定「委員必須由區分所有權人本人擔任」。如果規約有此限制,即使某屋主再有熱忱,您也無法投票選他擔任委員。
 

三、選舉無效的代價:別讓程序瑕疵癱瘓社區


社區選舉最怕「程序違法」了。
如果計算委託書、發放選票或認定投票資格時發生瑕疵,任何一位不滿的區分所有權人,都可以向法院提起「撤銷區分所有權人會議決議」或「確認決議無效」之訴。
之後一旦法院判決決議無效,整個管委會將面臨解散重選,期間社區的資金動用、公共設施維護與合約簽署都將全面停擺,後果不堪設想。

身為住戶,關心社區發展絕對是好事。但在投下神聖的一票前,請務必先確認自己的資格是否符合,委託書是否完備,並翻開社區規約看清楚遊戲規則。
如果貴社區正面臨選舉爭議、派系僵持,或是規約年久失修導致選舉漏洞百出,請尋求專業的法律顧問協助,避免因小失大!


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