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法律新訊
什麼是凶宅?
【案例】
台中北區一處社區大樓，於27日發現一名77歲老翁A陳屍在水塔內，因為該水塔為整棟大樓共用，引發住戶恐慌，擔心喝下屍水，另外也有住戶擔心自家變成凶宅，會影響後續房價【註1】。
【凶宅的定義】
住宅裡發生什麼事情才會被認為是凶宅?
內政部於民國97年發布一個函釋，認為所謂凶宅，指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）【註2】；從內政部的函釋來看，僅有在專有部分發生兇殺或自殺的情形，才屬於凶宅，如果是約定專有部分、共用部分、約定共用部分發生兇殺或自殺情形，均不屬於凶宅。
法院對於凶宅的定義，有認為縱使非在專有部分有凶殺或自殺之情形，於共有部分有非自然死亡之情形，仍屬於凶宅【註3】，也有認不以發生兇殺或自殺致死的人陳屍屋內為必要條件，仍應考量事發經過、事件公諸於外程度、事件經過時間久暫的因素判斷【註4】；因此法院對於凶宅如何認定，尚無定論。
【買到凶宅怎麼辦】
若購買前不知道購買的房屋為凶宅，購買後才從鄰居或其他人聽到曾發生過非自然死亡事件，此時可以怎麼處理?
首先，可以先看簽立的買賣契約中，有無約定購買的房屋不得為凶宅，且可以解約等條款，如有，則可以做為解約的依據，並請求出賣人返還價金。
另外，依多數實務見解，被認定為凶宅，雖然沒有對房屋造成物理性損傷，或降低通常效用，然而一般大眾對於屋內發生的非自然死亡事件，多有嫌惡，居住在裡面也會有心理上之負擔，因此已構成物之瑕疵；所以買受人可以依照民法物之瑕疵擔保的規定請求【註5】所謂物之瑕疵擔保責任，係指出賣人對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，沒有滅失或減少其價值之瑕疵，也沒有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵【註6】；如果有瑕疵，買受人可以請求減少價金或解除契約【註7】，至於若出賣人曾保證品質，或是故意不告知瑕疵，此時買受人除解除契約或減少價金外，也可以請求損害賠償【註8】。
因此，當發現購買的房屋為凶宅時，買受人可以向出賣人請求解除契約或減少價金；解除契約後，可以請求出賣人返還所有價金，至於減少價金如何計算，可以委託不動產估價師，判斷正常交易價格及成為凶宅後減損之交易價格之差額，認定可以減少多少價金；又倘出賣人是刻意隱瞞凶宅情形，買受人更可以請求損害賠償，例如房屋價值減少之損失，或者本來要另外賣出房屋，因為凶宅緣故，使第三人不願購買，所支出的仲介費等費用【註9】。
【租客在房屋內自殺，房東可以請求損害賠償嗎】
租客在租屋處自殺，讓該房屋成為凶宅，此時房東可能會受有房屋價值減損，但房東能向繼承人請求損害賠償嗎?
有判決認為【註10】，在房屋裡自殺，雖不會造成房屋損害或降低使用效益，但會影響一般民眾的購買意願，造成房屋交易價值減損，因此對房屋所有權人而言，仍受有純粹經濟上損失；而自殺屬於違背善良風俗之行為，自殺者於自殺時亦能認識到自殺行為會造成房屋交易價值減損，因此房屋所有者可依民法第184條第1項後段【註11】請求損害賠償。
但也有判決認為【註12】，自殺是否為違背善良風俗之行為，尚有爭議，且自殺者自殺時，是否有意識且故意要導致房屋所有權人受有損害，也有疑問，因此認為不能依民法第184條第1項後段請求損害賠償。
【註1】吳泊萱，台中77歲翁陳屍社區水塔！住戶憂喝屍水集體恐慌…房仲揭：社區已變凶宅，三立新聞網，https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=1694305&utm_source=facebook&utm_medium=mainpage&utm_campaign=529&fbclid=iwq0xdswlz-hllehrua2flbqixmqabhn_5uysbmxzj3bhpggqeqxcny3fcpjcp5mc-3aum66iflm6p7krzljla57vq_aem_xc-tpzwjl4axc9fy98ojxq。(最後瀏覽日期:114年7月31日)
【註2】內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋參照。
【註3】臺灣新北地方法院102年度訴字第2235號民事判決參照。
【註4】臺灣高雄地方法院97年度訴字地586號民事判決參照。
【註5】臺灣臺中地方法院101年度重訴字第130號民事判決、臺灣桃園地方法院110年度訴字第1217號民事判決參照。
【註6】民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」
【註7】民法第359條:「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
【註8】民法第360條:「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」
【註9】臺灣臺北地方法院101年度訴字第3888號民事判決、臺灣橋頭地方法院112年度訴字第234號民事判決參照。
【註10】臺灣高等法院113年度重上字第762號民事判決參照。
【註11】民法第184條第1項後段:「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」
【註12】臺灣桃園地方法院113年度訴字第222號民事判決參照。
#凶宅 #買賣契約 #房價 #返還價金
台中北區一處社區大樓，於27日發現一名77歲老翁A陳屍在水塔內，因為該水塔為整棟大樓共用，引發住戶恐慌，擔心喝下屍水，另外也有住戶擔心自家變成凶宅，會影響後續房價【註1】。
【凶宅的定義】
住宅裡發生什麼事情才會被認為是凶宅?
內政部於民國97年發布一個函釋，認為所謂凶宅，指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）【註2】；從內政部的函釋來看，僅有在專有部分發生兇殺或自殺的情形，才屬於凶宅，如果是約定專有部分、共用部分、約定共用部分發生兇殺或自殺情形，均不屬於凶宅。
法院對於凶宅的定義，有認為縱使非在專有部分有凶殺或自殺之情形，於共有部分有非自然死亡之情形，仍屬於凶宅【註3】，也有認不以發生兇殺或自殺致死的人陳屍屋內為必要條件，仍應考量事發經過、事件公諸於外程度、事件經過時間久暫的因素判斷【註4】；因此法院對於凶宅如何認定，尚無定論。
【買到凶宅怎麼辦】
若購買前不知道購買的房屋為凶宅，購買後才從鄰居或其他人聽到曾發生過非自然死亡事件，此時可以怎麼處理?
首先，可以先看簽立的買賣契約中，有無約定購買的房屋不得為凶宅，且可以解約等條款，如有，則可以做為解約的依據，並請求出賣人返還價金。
另外，依多數實務見解，被認定為凶宅，雖然沒有對房屋造成物理性損傷，或降低通常效用，然而一般大眾對於屋內發生的非自然死亡事件，多有嫌惡，居住在裡面也會有心理上之負擔，因此已構成物之瑕疵；所以買受人可以依照民法物之瑕疵擔保的規定請求【註5】所謂物之瑕疵擔保責任，係指出賣人對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，沒有滅失或減少其價值之瑕疵，也沒有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵【註6】；如果有瑕疵，買受人可以請求減少價金或解除契約【註7】，至於若出賣人曾保證品質，或是故意不告知瑕疵，此時買受人除解除契約或減少價金外，也可以請求損害賠償【註8】。
因此，當發現購買的房屋為凶宅時，買受人可以向出賣人請求解除契約或減少價金；解除契約後，可以請求出賣人返還所有價金，至於減少價金如何計算，可以委託不動產估價師，判斷正常交易價格及成為凶宅後減損之交易價格之差額，認定可以減少多少價金；又倘出賣人是刻意隱瞞凶宅情形，買受人更可以請求損害賠償，例如房屋價值減少之損失，或者本來要另外賣出房屋，因為凶宅緣故，使第三人不願購買，所支出的仲介費等費用【註9】。
【租客在房屋內自殺，房東可以請求損害賠償嗎】
租客在租屋處自殺，讓該房屋成為凶宅，此時房東可能會受有房屋價值減損，但房東能向繼承人請求損害賠償嗎?
有判決認為【註10】，在房屋裡自殺，雖不會造成房屋損害或降低使用效益，但會影響一般民眾的購買意願，造成房屋交易價值減損，因此對房屋所有權人而言，仍受有純粹經濟上損失；而自殺屬於違背善良風俗之行為，自殺者於自殺時亦能認識到自殺行為會造成房屋交易價值減損，因此房屋所有者可依民法第184條第1項後段【註11】請求損害賠償。
但也有判決認為【註12】，自殺是否為違背善良風俗之行為，尚有爭議，且自殺者自殺時，是否有意識且故意要導致房屋所有權人受有損害，也有疑問，因此認為不能依民法第184條第1項後段請求損害賠償。
【註1】吳泊萱，台中77歲翁陳屍社區水塔！住戶憂喝屍水集體恐慌…房仲揭：社區已變凶宅，三立新聞網，https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=1694305&utm_source=facebook&utm_medium=mainpage&utm_campaign=529&fbclid=iwq0xdswlz-hllehrua2flbqixmqabhn_5uysbmxzj3bhpggqeqxcny3fcpjcp5mc-3aum66iflm6p7krzljla57vq_aem_xc-tpzwjl4axc9fy98ojxq。(最後瀏覽日期:114年7月31日)
【註2】內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋參照。
【註3】臺灣新北地方法院102年度訴字第2235號民事判決參照。
【註4】臺灣高雄地方法院97年度訴字地586號民事判決參照。
【註5】臺灣臺中地方法院101年度重訴字第130號民事判決、臺灣桃園地方法院110年度訴字第1217號民事判決參照。
【註6】民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」
【註7】民法第359條:「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
【註8】民法第360條:「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」
【註9】臺灣臺北地方法院101年度訴字第3888號民事判決、臺灣橋頭地方法院112年度訴字第234號民事判決參照。
【註10】臺灣高等法院113年度重上字第762號民事判決參照。
【註11】民法第184條第1項後段:「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」
【註12】臺灣桃園地方法院113年度訴字第222號民事判決參照。
#凶宅 #買賣契約 #房價 #返還價金
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