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租賃住宅包租業之發票,應如何開立?【台北記帳士】【台北記帳報稅】
Q:「 租賃住宅包租業」之發票,應如何開立呢?
A:一、 適用「差額開立二聯式發票」之對象
依租賃住宅市場發展及管理條例第19條之規定,向地方主管機關申請許可設立之租賃住宅包租業。須注意,若非經合法許可之租賃住宅包租業,出租房屋應以「收入全額」開立發票。
二、 適用差額課稅之具體條件
(一)對象:承租「個人」所有之房屋,且約定居住使用 1 年以上。(二)限制:排除休閒旅遊(如民宿)、政府經營管理、合作社經營或租期未達 30 日之情形。
(三)條件:應逐屋編製「租賃住宅租金收支明細表」並開立「收據」予承租人。
三、 營業稅認列方式
符合條件之租賃住宅包租業,營業稅非以按租金總額計算。營業稅計算及開立發票方式,參照如下:
(一)計算公式:租金收入-租金支出=服務費收入(結餘數)。
(二)開立發票:依照上述差額(結餘數),開立二聯式應稅之統一發票報繳。
四、 違規風險與罰則
若非依規定設立之租賃住宅包租業,營業稅採差額申報,將被視為「短漏報銷售額」,除補繳稅款之外,仍會依營業稅法第51條及稅捐稽徵法第 44 條,擇一從重處以罰鍰。國稅局新聞稿:
https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=a084b5970a214882b4aa88e262e9608a
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一、 視為銷售貨物
依加值型及非加值型營業稅法第3條第3項第1款規定,營業人以其產製、進口、購買供銷售之貨物,轉供營業人自用;或以其產製、進口、購買之貨物,無償移轉他人所有者,視為銷售貨物。 -
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