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問題與解答
預售屋延遲交屋？律師提醒你可以跟建商要求18%的遲延利息還有15%違約金

小明購買了一間總價 2500 萬的預售屋，已繳價款總共 650 萬，建設公司拖到 115 年 2 月 1 日都還未完工並取得使用執照。依照預售屋買賣契約書約定，可以請求多少遲延利息、違約金？

《預售屋買賣契約》就遲延利息的約定通常為：每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算。

這每天萬分之五的遲延利息是什麼概念？等於是年利率 18.25% 的利息，比投資股票還好賺，建商越晚交屋等於買方能拿到的賠償就越多。

一、 真實案例數據

  • 房地總價款：2,500 萬元
  • 已繳房地價款：650 萬元
  • 應完工期限：民國 113 年 12 月 31 日
  • 目前計算日期：民國 115 年 2 月 1 日
  • 遲延起算日：民國 114 年 1 月 1 日

遲延天數計算：
114 年度全年：365 天
115 年 1 月：31 天
115 年 2 月 1 日：1 天
總遲延天數：共 397 天

二、 情境分析：解約還是不解約？

以下將情況分為「不解約（繼續等待）」與「解約（退訂退款）」兩種情境進行分析：

情境 A：小明決定「不解約」，繼續等待完工

雖然建商已經違約超過三個月，但小明不想放棄這間房子，選擇繼續履約。此時小明可以請求的是「按日計算的遲延利息」。

計算依據：第十一條第二項，「每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算」。

每日利息金額： 6,500,000 元 × (5 ÷ 10,000) = 3,250 元/日
累積遲延利息總額（截至 115/2/1）： 3,250 元/日 × 397 天 = 1,290,250 元

小結：若不解約，截至 115 年 2 月 1 日，建商應支付小明 129 萬 250 元 的遲延利息（通常是在交屋尾款中扣除）。

情境 B：小明決定「解約」，退場不買了

由於遲延已超過三個月（114/4/1 即已滿三個月），依據第十一條第二項，視同賣方違約，小明可依第二十五條主張解約。

小明可以請求的金額包含三部分：退還已繳價款（本金）＋遲延利息（利息）＋違約金（賠償）。

  1. 退還已繳價款：
    金額：650 萬元

  2. 遲延利息：
    依據第二十五條第三款：「如有遲延利息應一併退還」。
    金額：129 萬 250 元（同情境 A）

  3. 違約金計算：
    依據第二十五條第三款：「賠償房地總價款百分之十五之違約金」。但有「上限」規定。
    依總價計算：2,500 萬 × 15% = 375 萬元

    上限檢核：
    條款規定「超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。
    算出之違約金 (375 萬) < 已繳價款 (650 萬)。
    故違約金以 375 萬元 為準。 （若小明只繳了 200 萬，違約金最高就只能賠 200 萬）
  4. 解約可拿回總金額試算：
    650 萬 (本金) + 129 萬 250 元 (利息) + 375 萬 (違約金) = 1,154 萬 250 元

小結：若選擇解約，小明理論上可向建商請求總額約 1,154 萬元。

三、 比較表與重要提醒

項目 情境 A：不解約
(等待交屋)		 情境 B：解約
(退款求償)
房屋所有權 保留 (未來可取得房子) 放棄 (房子歸還建商)
拿回本金 0 元 (轉為房價) 650 萬元
遲延利息 129 萬 250 元 129 萬 250 元
違約金 無 375 萬元
總現金入袋 129 萬 250 元 1,154 萬 250 元

FAQ 常見問題

Q1：預售屋延遲交屋的違約金是多少？

A1：根據定型化契約規範，建商每延遲一天，應按買方「已繳房地價款」的萬分之五（5/10000）支付遲延利息。注意是按「已付金額」而非「房屋總價」計算。

Q2：建商說因為下雨、缺工所以延遲，可以不賠錢嗎？

A2：缺工通常被視為建商應自行承擔的風險，不能作為免責理由。至於下雨或颱風，必須達到政府公告停班停課或無法施工的標準，才能扣除相應天數，不能無限期順延。

Q3：建商如果一直拿不到使用執照，我可以解約嗎？

A3：可以。根據預售屋買賣契約，若建商逾期超過 3 個月仍未取得使用執照，買方除了可以請求遲延利息外，還有權解除契約，並要求建商退還已繳款項及支付違約金（通常為總價的 15%）。

您的預售屋也遇到延遲交屋了嗎？

每個建案合約條款細節不同，違約金計算與解約策略也因人而異。
如果不確定目前的情況適不適合解約，歡迎直接傳送合約給我幫您評估。

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