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問題與解答
預售屋貸款成數不足按照合約該怎麼處理
幾年前買了預售屋，眼看即將交屋，卻遇到最令人頭痛的問題：「當銀行核准的貸款金額，少於買賣雙方原本預定的金額時，該怎麼處理？」
我們直接透過一個具體案例，來針對三種可能情況，分別舉例說明，讓您清楚知道自己的權益在哪裡。
- 買方：小明
- 賣方：建商
- 房屋總價：1,000 萬元
- 契約約定貸款金額：800 萬元（8成）
- 原定貸款條件：年限 20 年，利率 2%
第一部分：誰找銀行？（自行辦理 vs. 建商代辦）
條款重點：原則上由建商找合作的銀行（整批房貸）。但如果小明自己找得到利率更低、條件更好的銀行（例如小明是公教人員或銀行行員），他可以自己辦。
建商合作的銀行給 2.1% 利率。小明自己在另一家銀行工作，可以拿到 1.8% 的行員優惠利率。
結果：小明有權決定「不給建商辦，我自己去貸」。
條件：小明必須在建商通知辦貸款後的 20天內 完成對保，並且銀行要同意把錢直接撥給建商。
第二部分：貸款貸不下來，差額誰補？
這是爭議最多的地方。假設原本要貸 800 萬，結果銀行最後只核准 700 萬，中間少了 100 萬（差額）。這 100 萬該怎麼辦？預售屋買賣定型化契約將原因分為三種情況：
情況 (一)：不可歸責於雙方
這不是建商蓋不好，也不是小明信用差，純粹是大環境政策改變（例如：政府突然打房、限縮貸款成數）。
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1. 差額在 30% 以內（小缺口）
銀行核准 700 萬，少了 100 萬。這 100 萬由 建商借給小明（分期付款）。
條件：建商必須比照銀行的條件（20年、2%利率）讓小明慢慢還。小明不用一次拿出 100 萬現金。 -
2. 差額超過 30%（大缺口）
銀行核准 400 萬，少了 400 萬。這 400 萬由建商借給小明，但還款期限可以縮短。
條件：雖可縮短，但不能少於 7 年，按月攤還。 -
3. 差額超過 30% 的選擇權
如果缺口實在太大，雙方如果覺得太痛苦，可以選擇「解除契約」（房子不買了/不賣了），互不賠償。
情況 (二)：可歸責於賣方（建商的問題）
例如：銀行發現建商偷工減料，或者產權有問題，導致銀行只願意借 700 萬。
處理：缺口的 100 萬，建商必須借給小明，而且條件要跟原本銀行講好的一模一樣（20年、2%）。
後果：如果建商不願意借或沒錢借，小明有權解除契約，且通常這時候建商需要負擔違約責任。
情況 (三)：可歸責於買方（小明的問題）
例如：銀行查聯徵發現小明最近欠卡債沒還、刷爆卡，信用評分太低，只肯借 700 萬。
處理：這就是小明自己的問題了。
後果：小明必須在收到通知後（通常是 30 天內），一次用現金補足這 100 萬給建商。除非建商好心同意讓你分期，否則就要馬上拿出現金，否則視同違約。
第三部分：利息由誰負擔？（交屋前後的分界）
條款重點：銀行撥款後就開始算利息，但這筆利息誰繳，看「交屋日」。
- 1月1日：銀行撥款給建商（房貸開始起算利息）。
- 2月1日：建商才通知交屋（鑰匙交給小明）。
處理方式：
- 因為貸款在小明名下，銀行會直接從小明帳戶扣 1 月份的利息。
- 但是，1月份房子還沒交給小明，所以 建商必須把 1 月份的利息錢「退還」給小明。
- 2月1日交屋後，之後的利息才由小明自己負擔。
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