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問題與解答
預售屋簽約後付不出錢？別慌！律師帶你算清楚「違約」的三大代價
買房是人生大事，簽下一紙千萬元的合約後，最怕的就是資金調度出問題。無論是因為銀行貸款成數不如預期，還是手頭資金暫時卡住，一旦發生「遲延付款」甚至「付不出來」的情況，究竟會面臨什麼樣的法律後果？
很多買家看到合約上密密麻麻的「給付不能」、「遲延利息」就頭痛。今天我們用一個具體的 1,000 萬房產買賣案例，拆解合約條款，用白話文告訴你：如果不小心違約，到底要賠多少錢？
一、只是晚幾天付錢？小心「遲延利息」積少成多
如果你只是資金稍微卡住，晚了幾天付款，還沒到「不買了」的地步，這時候你要面對的是「遲延利息」。
根據一般制式的預售屋買賣契約書，只要逾期達到 5 天，罰款機制就會啟動。
怎麼罰？
通常是按「每日萬分之二」計算單利。
罰多少？
假設你有一期 200 萬元 的款項遲繳了。
計算公式：
2,000,000 x 0.0002 = 400元/天
看起來一天 400 元好像不多？但請注意，這是「每天」計算，且必須在補繳款項時一併付清。這是一個警示機制，提醒你盡快處理，避免進入更嚴重的下一階段。
二、最壞的情況：解約並沒收 15% 違約金
這點是最需要注意的「地雷區」。如果遲延付款的時間太長，賣方是有權利解除契約並沒收違約金的。
什麼時候會被解約？
根據合約常見條款（第八條與第二十五條），通常發生在以下兩種狀況，且經賣方寄出存證信函催告後仍未改善：
- 逾期付款超過 2 個月。
- 房子蓋好（拿到使用執照）後，超過 1 個月 仍不繳款。
違約金高達 150 萬？
一旦走到解約這一步，根據內政部定型化契約應記載事項及本案合約，賣方最高可以沒收房地總價款的 15% 作為違約金。
案例試算：
總價 1,000 萬元的房子，違約金上限就是 150 萬元。
10,000,000 x 15% = 1,500,000 元
這邊有一個重要的保護機制：「沒收金額以已繳價款為限」。
意思是，如果你目前只繳了 100 萬，雖然違約金算出來是 150 萬，但賣方最多只能沒收你已經繳出去的這 100 萬，不能叫你再拿 50 萬出來賠。反之，如果你已經繳了 300 萬，那賣方就可以扣下 150 萬，剩下的退還給你。
三、你可能忽略的「隱藏費用」
除了上述兩大筆費用，合約中通常還有兩個容易被忽略的條款（第十四條與第十八條），這也是買方必須承擔的：
1. 行政規費與罰鍰
因為你晚付款導致過戶延遲，如果因此產生了滯納金、或稅費增加（例如過了年度適用稅率變更），這些多出來的錢，全部都要由買方買單。
2. 貸款差額補貼
這是最近最常見的糾紛。如果因為你個人的信用問題（可歸責於買方），導致銀行核貸金額不足（例如原本要貸 800 萬，結果只核 700 萬），中間這 100 萬的差額，你必須在規定的期限內（通常是 30 天）一次補足現金。
補不出來？那一樣會回到上述的「違約解約」流程。
四、林蔡承律師總結與建議
如果真的發生資金困難，千萬不要「已讀不回」。建議採取以下步驟：
- 主動溝通： 在違約金啟動前，先與賣方或建商協商，看是否能展延付款期限。
- 確認條款： 拿出合約確認違約金百分比（雖常規是 15%，但部分合約可能不同，若過高有機會向法院請求酌減）。
- 因應貸款不足： 若是卡在貸款成數，可詢問是否接受「分期給付差額」的方案。
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