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秀策法律事務所

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秀策專欄
我家漏水了，該怎麼辦？（下）——科學鑑定與訴訟攻防的終極指南 社區法律顧問 / 新莊區律師推薦 / 台北律師推薦 / 社區訴訟律師推薦／台北律師事務所／台北律師推薦

前言

在上篇中，我們談到蒐證與責任判定，但實務上，最讓人心累的往往是鄰居的態度──不開門、不回應、不修繕。溝通無效時，法律就是您最後的防線。
本篇將帶您深入訴訟的核心，解析鑑定實務與法庭攻防策略。
 

三、 科學辦案：鑑定報告是一錘定音的關鍵

法官不是水電師傅，他們依賴的是「鑑定報告」。

1. 找誰鑑定比較好？
法院通常不接受私人找的水電師傅報告（因為缺乏公正性）。在訴訟中，具公信力的機構包括：
•    土木技師公會
•    建築師公會
•    營建防水技術協進會

2. 鑑定會做什麼？
•    非破壞性檢測：使用紅外線熱顯像儀、水分計，不打牆也能看穿牆內水路。
•    破壞性/模擬測試：
o    蓄水測試：堵住樓上排水孔放水24小時，測試樓下是否因此漏水（測防水層）。
o    色水示蹤法：在樓上馬桶、地排倒入不同顏色的螢光劑，樓下漏出什麼顏色，就知道是哪一根管子破了。

3. 昂貴的鑑定費，由誰買單？
鑑定費用通常為數十萬元，依據鑑定的內容與項目而有所增減（但一般來說都相當昂貴），原則上由提告的原告先行墊付。
•    勝訴：若鑑定結果認為被告應該就漏水問題負責，法官會判決由被告負擔訴訟費用，同時繳納原告墊付的鑑定費用。
•    風險：若鑑定出來是「外牆漏水」（管委會責任）或「自家反潮」，原告就要自行吸收這筆費用。因此，提告前的初步專業評估至關重要。
 

四、當談判破裂：訴訟的三把利劍

當鄰居採取「三不政策」，您需要依據情況選擇訴訟策略：

1. 對方不開門：請求容忍進入修繕
•    法條：《公寓大廈管理條例》第6條。
•    核心：只要證明「不進入被告屋內就修不好」，法院就會以判決要求對方必須開門配合。
•    大絕招：判決確定之後對方還是不開門，您可以聲請強制執行，由法院人員會同鎖匠、警察強制開鎖進入。

2. 賠償算清楚：損害賠償訴訟
•    財產損害：修繕費、裝潢折舊後的殘值、無法居住期間的房租。
※注意：法院計算舊家具、舊裝潢會扣除「折舊」，判賠金額通常會低於您的重購成本，心態上需有所調整。
•    精神慰撫金：若漏水長期持續、對方態度惡劣、造成您焦慮失眠（需要診斷證明），近年來法院有判賠數萬至數十萬元慰撫金的趨勢，以維護您的「居住安寧權」。

3. 緊急狀況：假處分
若家中已像瀑布般漏水，無法慢慢等待長達一、兩年的官司，您可以聲請「定暫時狀態假處分」，要求法院先行命令對方關水或容忍修繕。
但這通常需要繳納高額擔保金，需要衡量。
 

五、秀策律師團隊的止漏教戰守則


面對漏水，情緒是最大的敵人，冷靜是唯一的解藥。我們將複雜的法律程序濃縮為五點建議：
1.    證據為王：照片、錄影、對話截圖、單據，缺一不可。
2.    善用管委會：讓第三方介入留下官方紀錄。
3.    存證信函先行：在提告前，發出一份專業律師撰寫的存證信函，往往能震懾對方，促成和解。
4.    專業鑑定定紛爭：若責任不清，不要省鑑定費，這是勝訴的門票。
5.    訴訟是手段：以戰逼和，在法律框架下爭取最大的談判籌碼。

如果您正遭受漏水之苦，或面臨複雜的索賠爭議，秀策法律事務所（主持律師：沈士閎、張業珩） 的專業團隊隨時準備為您提供支援。
我們不僅懂法律，更懂工程實務與談判心理，助您在法理情之間，找回乾燥舒適的居住正義。

「家」應該是遮風避雨的港灣，不該是漏水噩夢的源頭。


[附錄：相關法規索引]
•    民法第184條、第191條（侵權行為與工作物責任）
•    公寓大廈管理條例第6條、第10條、第12條
•    民事訴訟法第277條（舉證責任）

－－－－－－－－－－－－－－－－－
【秀策法律事務所 Show Strategy Law Firm】

•    所長：沈士閎律師
•    主持律師：張業珩律師
•    官方網站：https://www.showtse.com/
•    地址：台北市中正區重慶南路一段57號5樓之12
•    E-mail：lawyer.show.shen@gmail.com
•    電話：(02) 2382-0686

「事必躬親終會氣急攻心，專業請交給專業的來。」
法律糾紛的複雜程度堪比人體，稍微有點變化，就會出現截然不同的結果。正如生了病大家會去看醫生一樣，遇到法律糾紛，建議還是找值得信賴的律師尋求專業諮詢，方能對症下藥，免得賠了夫人又折兵，無端損失比律師費更龐大的金錢或名譽損害哦！
 
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電話 : (02)2382-0686 電話 : 0983-606090 地址 : 重慶南路一段57號5樓之12
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    家事訴訟刑事訴訟民事訴訟法律諮詢

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