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導言：都市叢林裡的隱形惡夢

臺灣這座溫暖潮濕的島嶼上，公寓大廈不僅承載著我們的生活，也承載著歲月的痕跡。然而，當天花板滲出並落下第一滴水珠，往往預示一場漫長消耗戰的開始。對於屋主而言，漏水不僅是資產的物理減損，更是涉及居住安寧、鄰里關係與法律攻防的長期博弈。
當您焦急地問「我家漏水了，該怎麼辦？」時，秀策法律事務所深深明白您此刻的無助。漏水案件之所以棘手，在於水流無孔不入，但法律責任卻必須涇渭分明。
本文將結合《民法》與《公寓大廈管理條例》，為您在漫長的維權路上，點亮第一盞明燈。
 

一、 發現漏水的第一時間：黃金蒐證期

當牆面出現水痕時，法律攻防便已悄然啟動。切記，訴訟的靈魂是證據。許多案件之所以敗訴，並不是因為沒道理，而是因為「沒證據」或「證據不夠」。

1. 數位證據的採證技巧（SOP）
隨手拍一張照片是不夠的，您需要具備「法庭說服力」的證據：
•    動態錄影敘事：請用高畫質手機錄影，由遠至近（Zoom-in）拍攝。•    撰寫「漏水日誌」：漏水常具備「間歇性」（例如樓上洗澡時才漏）。請準備一本筆記，記錄以下事項：律師補充：這份日誌若能與氣象局降雨資料或樓上用水習慣勾稽，將是法官形成心證的強大武器。

2. 「固著」損害範圍
在急著找師傅修繕前，請先「凍結」現場狀態：
•    財損清冊：列出受損的裝潢、家具、家電，找出它們的購買憑證或任何付費證明；若無，請事先查詢同型號的市場定價。
•    緊急處置單據：若有找水電止漏、買吸水耗材、甚至因無法居住而住旅館的收據、發票或匯款證明，全部都要留存，這些都是未來請求損害賠償的依據。

3. 第三方介入：管委會的角色
不要直接衝去和住戶吵架，請先找管委會處理。依《公寓大廈管理條例》第10條及第36條，管委會負有維護協調之責。
•    書面報修：填寫修繕申請單或發存證信函請求管委會協助。
•    客觀見證：管委會的會勘紀錄，是證明「漏水事實存在」的鐵證，避免鄰居日後翻臉不認帳。
 

第二章、 到底是誰的錯？法律責任歸屬地圖

漏水責任的判斷非常複雜，像在走一個沒有參考圖的迷宮。
我們必須依據漏水點的位置，精確錨定責任人。

1. 樓上住戶的責任（專有部分）
如果漏水點在樓上鄰居的浴室、廚房等「專有部分」：
•    帝王條款（民法第191條）：本條採「推定過失」責任。原則上，只要確認水是從樓上流下來的，樓上的屋主就必須負責；除非他能證明自己「已盡相當之注意」，但這一點在實務上較難舉證和成立。
•    裝修釀禍：若是樓上裝潢導致漏水，您可直接向樓上屋主求償，屋主賠償後再向他的工班算帳。這樣的「路徑」對受害者最有保障。

2. 管委會的責任（共用部分）
如果漏水點是頂樓平台、外牆、公共管線（管道間）：
•    無過失責任：依《公寓大廈管理條例》第10條第2項，由管委會負責修繕並賠償；若管委會置之不理或故意擺爛，住戶可以直接告管委會。
•    垂直管線（立管）：原則上位在公共管道間的都算是共用部分，但如果是連接到自家的支管，就是專有部位了。

3. 尷尬的灰色地帶（共同壁與樓地板）
若是管線埋在樓地板中間，或者因為自然老化而無法確定是誰弄壞的：
•    共同負擔（公寓大廈管理條例第12條）：法律規定由上下樓層住戶「共同負擔」維修費（通常是一人一半）。
•    實務現況：隨著鑑定科技進步，現在多半能精確地判斷是樓上排水管還是樓下天花板的管線，真正適用「一人一半」的模糊案例已逐漸減少。

（下篇預告：當鄰居拒絕開門怎麼辦？鑑定費用動輒十幾萬誰要出？請繼續閱讀下篇「鑑定攻防與訴訟實戰」。）

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