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「律師，我們公寓頂樓那戶在漏水，有人說可以在頂樓加蓋一層鐵皮屋防漏水，這樣算不算違建啊？」

您是否也面臨這樣的困境？住在公寓或大樓頂樓，每逢梅雨季或颱風天，天花板就開始滲水、壁癌叢生，找來抓漏師傅打針、塗防水層，花一大筆冤枉錢，效果卻撐不過兩年，惡夢一再重演……
身邊的親友或鄰居可能也曾建議您：「與其一直修，不如直接在頂樓加蓋鐵皮屋頂（棚），擋雨最有效，一勞永逸！」
在您聯繫工班之前，秀策法律事務所必須誠摯地提醒您：這個看似完美的解決方案，卻可能在法律上讓您陷入「被報拆除」與「遭鄰居求償」的泥淖之中。
或許真能止住漏水，但法律糾紛的洪水卻可能決堤。
 

一、 蓋鐵皮屋是「解決問題」還是「製造違建」？

在臺灣，各縣市對於頂樓加蓋鐵皮屋都有嚴格的法規限制，一般人民的觀念中，只要「有頂」、「有牆」並增加室內使用面積，幾乎都會被認定是違章建築。
如果您抱著「蓋得起來就沒事」的心態做，一旦遭鄰居檢舉或被政府以衛星圖查緝，面臨的後果就是：

1.    即報即拆：新的違建通常屬於優先拆除對象。
2.    天降罰款：部分情況下可能面臨行政罰鍰。
3.    錢財盡失：數十萬的工程款項付諸流水，還得自掏腰包拆除。

【律師的小撇步】事實上，為了體恤民眾漏水之苦，部分縣市法規（如臺北市、新北市的違章建築處理規則）針對「防漏」目的，允許搭建「合法防漏設施」。但設有嚴格限制：
•    高度限制：脊高通常不得超過 1.5 公尺或 2.1 公尺（視縣市而定）。
•    構造限制：四周不得封閉，也就是不能有牆壁，且僅能作為遮雨棚，不可作為居住或儲藏使用。
•    材質限制：需使用非永久性建材。
•    事前申請：必須經過建築師簽證或向主管機關報備。

若不懂法規細節就貿然動工，您蓋的就不是「防漏設施」，而是「違章建築」。
 

二、 頂樓是大家的！未經同意動工，小心挨告「侵權」

必須注意的是，即使您願意遵守高度限制，只蓋一座矮矮的遮雨棚，還必須面臨另二個大魔王：所有權和使用權問題。
依照《公寓大廈管理條例》及《民法》，大樓的頂樓平台屬於全體住戶的「共用部分」。換句話說，會有以下問題：

•    未經同意佔用：若您未經全體住戶同意（或依規約、區權會決議），擅自在頂樓搭建遮雨棚，即便是為了防漏，其他住戶仍可依《民法》第767條主張您「無權占有」，訴請法院要求您拆屋還地。
•    不當得利：鄰居也可以主張您佔用公共空間，要求您支付相當於租金的不當得利。

實務上常見的悲劇是，頂樓住戶自掏腰包花了數十萬為整棟大樓擋雨防漏，結果卻被其他樓層的住戶告上法院，最後不但得拆掉鐵皮屋，還得賠償或返還鄰居相應的費用，無疑就是「真心換絕情」。
 

三、 想要真正的一勞永逸？您需要「法律」作為防水層

頂樓漏水問題，不只是工程問題，更是「社區權益分配」的法律問題。在您決定動工之前，建議先諮詢專業律師，進行風險評估與佈局：

1.    釐清修繕責任：依據《公寓大廈管理條例》，若屋頂漏水是因為自然老化等非住戶導致而生，原則上應由管委會以公共基金負責修繕。我們可以協助您發函要求管委會履行修繕義務，不會由您獨自承擔。
2.    協助溝通與決議：若確定要搭建防漏設施，我們可以協助您草擬提案，在區權會上合法取得住戶同意，並簽署具有法律效力的分管協議或同意書，確保日後不會遭到秋後算帳。
3.    工程合約審閱：與廠商簽訂工程合約時，確保建材、工法符合當地縣市的「合法防漏設施」標準，並將法律風險轉嫁條款納入合約中。
 

結語：別讓漏水變成訴訟的源頭

面對漏水，鐵皮屋或許能夠擋雨，但擋不住法律糾紛。
秀策法律事務所擁有豐富的公寓大廈爭議處理經驗，無論是向管委會爭取修繕權益，或是規劃合法的防漏設施搭建流程，都能為您提供最精準的法律策略。
 

不要等到法院傳票寄到家裡才後悔，現在就讓專業律師成為您的後盾。

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【秀策法律事務所 Show Strategy Law Firm】

•    所長：沈士閎律師
•    主持律師：張業珩律師
•    官方網站：https://www.showtse.com/
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「事必躬親終會氣急攻心，專業請交給專業的來。」
法律糾紛的複雜程度堪比人體，稍微有點變化，就會出現截然不同的結果。正如生了病大家會去看醫生一樣，遇到法律糾紛，建議還是找值得信賴的律師尋求專業諮詢，方能對症下藥，免得賠了夫人又折兵，無端損失比律師費更龐大的金錢或名譽損害哦！