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「律師，樓上整天敲敲打打、半夜用大聲公罵人，甚至拿刀在大廳走來走去……難道我們只能忍氣吞聲搬家嗎？」

這不是電影情節，這是發生在新北市的真實案例。近日，高等法院維持一審判決，認定一對蔡姓母子因長期噪音擾鄰、辱罵保全、甚至揮舞刀械，情節重大，判決「強制遷離」。
這則新聞讓許多飽受惡鄰折磨的社區住戶振奮，卻也讓許多管委會疑惑：「我們社區也有惡鄰居，為什麼上次問律師，他們卻說很難告成？」
其實，《公寓大廈管理條例》第22條的惡鄰條款，確實是社區「核彈級」的武器，要能成功引爆且不炸傷自己，必須滿足極其嚴格的「啟動門檻」與「法定程序」。
 

一、 什麼是「惡鄰條款」？

法律給予社區自治的最終手段，就是強制讓不適任的住戶離開。
根據《公寓大廈管理條例》第22條，如果住戶有以下情形，經過特定程序後，可以訴請法院強制其遷離，若是屋主，甚至可以聲請法院拍賣其房屋：

1. 積欠管理費經催討無效（需達房價一定比例，門檻極高）。
2. 違反法令或規約，情節重大者。
 

二、 多嚴重才算「情節重大」？

這是最常發生爭議的地方。法院在審理時，會嚴格權衡「居住自由」與「社區安寧」。這次新北市社區的判決中，法官認定「情節重大」的關鍵事實包含：
•    持續性且惡意：不是偶爾吵架，而是長期深夜使用「大聲公」喧嘩。
•    暴力與安全威脅：在大廳揮舞刀械、與保全發生肢體衝突。
•    屢勸不聽：管委會多次發函制止，甚至經過3個月改善期仍無效。

❌ 這些通常「不」算情節重大：
•    偶爾小孩跑跳聲。
•    與主委私人恩怨互罵。
•    鞋櫃擺放稍超出範圍（雖違規，但不到強制遷離的程度）。

✅ 這些才有機會構成「情節重大」：
•    蓄意破壞大樓結構或公共設施。
•    在屋內堆積大量垃圾造成惡臭、蟑螂橫行（公共衛生危機）。
•    縱火、持兇器恐嚇、連續性的暴力行為。
•    長期且極高分貝的噪音製造（需確實蒐證）。
 

三、 為何很多社區告輸？輸在「程序」沒有走對！

新聞中的管委會之所以能大獲全勝，關鍵在於他們完整且完美地執行了法定程序。這也是秀策法律事務所強調的重點：「實體有理，但程序不能少。」
要啟動惡鄰條款，必須通過三個魔王關卡：

1. 第一關：促請改善（存證信函）
管委會必須先對違規住戶發出催告，並給予「3個月」的改善期間。很多社區太過心急，發函後一個月就提告，直接遭法院駁回。

2. 第二關：區分所有權人會議（大會決議）
這是最難的一關！必須召開區權會，且出席人數與同意比例必須達到法律要求（通常需2/3出席、3/4同意，依各社區規約而定）。新聞中的社區出席率高達77%，顯示其住戶對此議題團結一致。

3. 第三關：法院訴訟
拿著區權會決議向法院起訴。此時，被告通常會抗辯「管委會找碴」、「程序違法」，如果蒐證過程或會議紀錄有瑕疵，很容易前功盡棄。
 

四、 秀策法律事務所能為管委會做什麼？

面對惡鄰居，管委會往往承受巨大壓力，委員甚至可能面臨被告恐嚇的風險。這時候，你需要專業的法律團隊介入。
秀策法律事務所專精於公寓大廈爭議處理，我們能夠提供「惡鄰退散」的一條龍服務：

•    精準蒐證指導：錄音、錄影、報案紀錄如何保存？噪音分貝如何測量才具證據力？我們教您蒐集法官採信的證據。
•    代發律師函：由律師事務所發出律師函正式警告，比管委會自己發函更具威嚇力，並確保「促請改善」的法律要件完備。
•    會議程序把關：協助審閱區權會召集程序、委託書效力及決議門檻，確保得來不易的「趕人決議」不會因為程序瑕疵變成廢紙。
•    訴訟代理：由律師出庭進行攻防，讓委員不必親自面對惡鄰的咆哮。
 

「忍耐換不來安寧，行動才能守護家園。」
這次的新北判決證明了法律是保護好人的。如果貴社區也有長期困擾眾人的惡鄰，請不要讓管委會孤軍奮戰。
聯繫秀策法律事務所，讓我們幫您擬定最周全的驅離策略。

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【秀策法律事務所 Show Strategy Law Firm】

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法律糾紛的複雜程度堪比人體，稍微有點變化，就會出現截然不同的結果。正如生了病大家會去看醫生一樣，遇到法律糾紛，建議還是找值得信賴的律師尋求專業諮詢，方能對症下藥，免得賠了夫人又折兵，無端損失比律師費更龐大的金錢或名譽損害哦！