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秀策專欄
房客想當管委會委員？先看社區的「憲章」怎麼寫！　社區法律顧問 / 新莊區律師推薦 / 台北律師推薦 / 社區訴訟律師推薦／台北律師事務所／台北律師推薦


「請問律師，承租戶可以擔任管委會的委員嗎？他很有熱忱，但不是區分所有權人，請問這樣符合法律規定嗎？」
隨著租屋市場的擴大，許多社區出現「房東只收租但不現身，房客有熱誠卻沒身分」的窘境。每當一年一度的區權會到來，管委會行將選舉之際，關於「非區分所有權人（如房客、配偶、親屬）」能否參選的問題，總是會引發激烈的討論。
答案先說：原則上可以，但魔鬼藏在「規約」裡。
 

一、 法律原則：房客也是「住戶」，當然有資格

首先，必須打破一個常見的迷思──並不是只有屋主（區權人）才能當委員。

根據《公寓大廈管理條例》第29條第5項規定：
「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員會之委員、主任委員或管理負責人。」

請注意，這裡的關鍵字是「住戶」。

依據《公寓大廈管理條例》第3條第8款規定：
「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」

合法承租的房客，也就是承租人，屬於「住戶」。因此，除非社區特別禁止，否則法律並沒有將熱心的房客拒於門外。
 

二、 為什麼還是常常遇到阻礙？關鍵在「除外條款」

既然法律說可以，為什麼很多社區依然堅持「限定區權人擔任」呢？ 因為方才提出的第29條規定，還有一句關鍵但書：「除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外」。
這就是問題的核心。
法律將決定權交給社區自治的最高指導原則──住戶規約。
  • 情況一：規約沒有特別寫明：如果貴社區的規約並未特別限制資格，那麼房客（住戶）原則上是有被選舉權的。
  • 情況二：規約明定「限區分所有權人擔任委員」：許多社區為了產權等考量，會在規約中明定：「管理委員，由區分所有權人擔任」之類的條款。這種情況下，即便房客再有熱忱也無法參選，必須先修規約。
 

三、 社區若讓房客當委員，需要注意三大風險

即便規約允許，或打算修改規約來開放限制，管委會仍需審慎評估以下風險，這也是本所律師經常提醒當事人的重點：

1. 投票權與被選舉權的混淆
房客可以「被選舉」為委員，但不代表他有權於區分所有權人會議「投票」。房客若要參與投票，必須取得區分所有權人（屋主）的書面委託書，若程序搞混，最嚴重的狀況可能導致選舉結果無效。
2. 任期中的身分喪失
房客在社區中的身分基礎為「租約」。如果他在委員任期中因租約到期而搬離，或因故提前解約，住戶身分隨即消失，委員身分也當然解任。這可能導致管委會毫無預警突然產生空缺，影響運作。
3. 決策權責的落差
管委會常常需決定重大修繕或動用公共基金，但房客不是產權擁有者，對於需要長期分攤費用的決策，可能與長期持有的屋主利益不一致，而擁有管委會委員身分的承租人卻與區權人擁有同樣力量的一票，可能有權責方面的落差。
 

四、 律師建議：別讓「資格不符」一事癱瘓管委會

選舉資格看似小事，一旦發生爭議，可能導致整個管委會組成的合法性遭到質疑，甚至連後續做出的決議（如管理費調漲、工程發包）都被法院判決認定為無效。

秀策法律事務所能為您做什麼？
 
  • 規約健檢與修訂： 您的社區規約是十幾年前的版本嗎？對於委員資格的定義是否模糊不清？我們可以協助您修訂出一份符合最新法令、且適合您社區生態的規約。
  • 選舉程序監票與顧問： 在爭議較大的區權人大會及委員選舉中，律師在場坐鎮能夠有效釐清資格爭議，確保選舉結果「鐵板釘釘」、程序上毫無爭議。
  • 常年法律顧問： 當房客委員與屋主利益衝突時，我們能夠提供客觀的法律意見，平衡各方權益；必要時，也能接受委任，以更優惠的費用為社區服務。
     

「熱忱的人才不分租客或屋主，但合法的程序才能保障社區的長治久安。」
想確認您社區的規約是否擋住了好人才？或是擔心選出來的委員資格不符？請讓秀策法律事務所為您的社區把關。


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【秀策法律事務所 Show Strategy Law Firm】

•    所長：沈士閎律師
•    主持律師：張業珩律師
•    官方網站：https://www.showtse.com/
•    地址：台北市中正區重慶南路一段57號5樓之12
•    E-mail：lawyer.show.shen@gmail.com
•    電話：(02) 2382-0686

「事必躬親終會氣急攻心，專業請交給專業的來。」
法律糾紛的複雜程度堪比人體，稍微有點變化，就會出現截然不同的結果。正如生了病大家會去看醫生一樣，遇到法律糾紛，建議還是找值得信賴的律師尋求專業諮詢，方能對症下藥，免得賠了夫人又折兵，無端損失比律師費更龐大的金錢或名譽損害哦！

 
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