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弘曜專欄
【管委會必讀】社區為何需要法律顧問？弘曜法律事務所為您剖析三大關鍵優勢

【管委會必讀】社區為何需要法律顧問？弘曜法律事務所為您剖析三大關鍵優勢

 

擔任公寓大廈管理委員會（下稱管委會）的委員，往往是一份「吃力不討好」的工作。從鄰居間的噪音糾紛、漏水責任歸屬，到龐大的公設修繕契約，甚至是最頭痛的管理費催繳，每一項都充滿了法律風險。
 

許多管委會往往等到損害擴大，或是契約出包了才急忙找律師，但這時往往為時已晚，且後續付出的成本高昂。作為深耕不動產領域的弘曜法律事務所，想與各位分享，為什麼聘請「常年法律顧問」是社區治理最划算的投資。
 

一、 聘請社區法律顧問的三大優勢

 

社區就像一家小型公司，要能正常運作，除了人的和諧外，也要懂得法律。擁有專業律師作為後盾，能帶來以下具體效益：
 

1. 強化管理費催繳的力道 (Debt Collection)

 

管理費催繳一直是管委會最常見、最頭痛的問題。面對長期欠繳管理費的住戶，管委會自行發出的繳款單往往被無視。
 

  • 法律顧問優勢： 專業的公寓大廈糾紛律師能協助社區設計適當的規約，降低住戶拒絕繳納管理費的想法，及提高回收欠款的成功率。並能協助管委會撰擬存證信函、支付命令與提出訴訟，向積欠管理費的住戶依法催收，確保社區財務健全。
 


2. 各類採購與修繕合約的審閱 (Contract Review)

 

社區常需與物業公司、保全、清潔公司、電梯廠商簽訂契約。許多契約暗藏「免責條款」或「違約陷阱」，一旦發生意外或是施工品質不良，可能面臨社區求償困難、難以終止契約，甚至被迫支付違約金。
 

  • 法律顧問優勢： 律師能在簽約前幫社區審閱契約，避免不平等條款，尤其是契約雙方的權利義務、付款期程、違約責任、終止條款等都是重點，確保管委會與住戶的權益受到保障。
 

3. 解決鄰里糾紛與釐清修繕責任 (Dispute Resolution)

 

樓上漏水樓下受災、公共空間堆放雜物、裝潢施工噪音等，常導致住戶間劍拔弩張，管委會夾在中間兩面不是人。
 

  • 法律顧問優勢： 律師能依據《公寓大廈管理條例》提供客觀的法律意見，釐清是「專有部分」還是「共有部分」的責任，與社區維護管理的法定義務及注意事項，讓管委會能依法行事，維持社區安全、住戶和諧。

 

延伸閱讀：
住商大樓管理費爆爭議！住宅調降、商用調漲，這種多數決合法嗎？
社區多數決=正義？屋頂漏水修繕費分擔，小心法律踩雷無效！
 

二、 法律顧問的費用與合作模式

 

許多社區擔心請律師很貴，其實相較於發生糾紛後的訴訟費用，法律顧問費反而是低成本的投資。
 

收費模式

說明

適用情境

常年法律顧問 (年費制)

支付一筆年度費用，享有固定時數的諮詢、合約審閱及撰擬法律文件服務。

適合戶數較多、修繕頻繁或糾紛較多的中大型社區。

單次案件委任

遇到具體訴訟或爭議時，逐案報價委任。

適合戶數極少、幾無糾紛的小型社區。

 

弘曜觀點： 對於大多數社區而言，採用「常年顧問」模式最為划算。平均分攤到每戶每月的管理費中，可能不到一杯飲料的錢，卻能換來全年的法律保障。


三、 挑選法律顧問的注意事項

 

市面上律師眾多，術業有專攻，管委會在挑選時應注意以下幾點：
 

  1. 是否熟悉不動產法規？ 您需要的是專精於不動產、公寓大廈管理條例、社區爭議的專業律師，才能在區分所有權人會議召開程序、規約修訂等細節上提供建議。

  2. 溝通管道是否暢通？ 社區問題通常發生得很急（如突發的衝突）。顧問律師是否能提供及時的諮詢管道（如專屬 Line 群組或電話諮詢），是評估的重點。

  3. 是否具備調解能力？ 社區講求以和為貴。好的律師不只是會打官司，更懂得如何透過談判與調解，在訴訟前化解住戶間的干戈。
     

延伸閱讀：
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你的公寓大廈區權會合法嗎？不動產律師教你看懂召集人資格眉角，避開無效陷阱！


四、 結論：讓專業的來，管委會更輕鬆


管委會成員多為無償服務的熱心住戶，不應承擔過高的法律風險。聘請法律顧問，就像是幫社區請了一位「法務長」，讓專業人士來處理繁雜的法規問題，委員們才能安心地為社區服務。


弘曜法律事務所專注於不動產法律領域，我們深知管委會運作的眉角與痛點。若您的社區正在尋找值得信賴的法律夥伴，歡迎與我們聯繫。


弘曜法律事務所 —— 您社區最堅實的法律後盾。
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