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弘曜專欄
【不動產律師】包租代管是什麼？屋主有保障嗎？房客向包租業者承租房屋的五點注意事項？發生租賃糾紛怎麼辦？
為健全住宅市場、保障民眾居住權益，政府推出社會住宅政策，社會住宅依照住宅法第3條第2款規定，係指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之住宅及其必要附屬設施。
簡要而言，社會住宅可分為兩種：
政府自行興建的住宅，提供給民眾承租使用。
民間私人的住宅，以包租或代管的方式，提供給民眾承租使用。
在政策的推動下，越來越多民間住宅投入租賃市場，也有傳統房東有意轉為社會住宅，無論是屋主、業者還是承租人，難免會遇到法律問題，以及有意轉為社會住宅的屋主可能對於包租代管尚不了解，本文即要說明何謂包租代管？加入包租代管是否有保障？承租人向包租業者訂定租約的五點注意事項？以及發生租賃糾紛如何處理？
一、什麼是包租代管？差異在哪裡？
包租：是業者與房東簽訂租約，由業者擔任二房東的角色，將住宅轉租給民眾，並負責管理住宅。
代管：是業者協助房東將住宅出租給民眾，由房東與民眾間訂定租約，業者負責管理住宅。
兩者最大的差別為出租空窗期的風險，於包租是由業者承擔，於代管是由房東承擔。
二、加入包租代管，屋主有保障嗎？
租賃住宅市場發展及管理條例第5條第2項規定：「包租業與出租人間之住宅包租契約，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之」。
為減少房東和包租業者間的契約糾紛，政府規定房東與包租業者間的包租契約，應遵守「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」之規範，而有消費者保護法第17條規定的適用。
包租業者提供給房東的定型化契約書條款不得記載的事項包含：
企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。
限制或免除企業經營者之義務或責任。
限制或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。
其他對消費者顯失公平事項。
違反不得記載事項的條款，無效。
但須特別說明，依照租賃住宅市場發展及管理條例第5條第2項的規定，是認為房東與包租業者間「不具有消費關係」（其餘住宅租賃契約，依照同條例第5條第1項規定，視為具消費關係）。
因此消費者保護法相關規定，並非全然適用於房東和包租業者間。
三、房客向包租業者承租房屋的五點注意事項
房東與包租業者簽訂包租契約後，包租業者在「包租契約期間」內才有權利轉租。
房客應檢視包租業者具「包租業合法轉租之證明文件」，並注意「轉租契約期間不得超過包租契約期間」，以免產生無權占有房屋之情形。
包租業者對出租房屋有修繕及維護義務，房客在承租時應注意租約中的個別磋商條款是否有降低包租業者修繕、維護義務，或是禁止房客自行修繕的情形。
房客應注意關於提前終止租約的約定：如是否可在租賃期間屆滿前提前終止、須在多久前通知、以及違約金上限。以免發生無預警終止租約的情形。
房客應注意關於房屋返還的約定：如點交的程序、租金返還的時點。以免租賃關係消滅後再生爭議。
四、發生租賃糾紛怎麼辦？
如房客與包租業者或個人房東間發生租賃糾紛，因租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項，已規定租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。故房客可選擇向各地方的消費者爭議調解委員會申請調解。
此外，不具有消費關係的房東、包租代管業者，或是房客亦可選擇向專業不動產律師諮詢後，決定是否以提起訴訟的方式解決紛爭。
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