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弘曜專欄
土地連接私設巷道算袋地嗎？不動產律師解析最高法院判決
土地連接私設巷道算袋地嗎？不動產律師解析最高法院判決
在不動產糾紛中，「袋地通行權」算是常見的爭議之一。當土地四周被他人土地包圍、沒有通往公路的出入口時，土地所有人依法可請求通行他人土地。然而，如果土地雖然沒有面臨公有道路，但卻可藉由「私設巷道」對外聯絡時，是否就不算是袋地呢？最高法院判決中給出了明確見解。
一、什麼是「袋地通行權」？
依據《民法》第787條規定：
土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。
也就是說，若一塊土地沒有通往「公路」的出入口，導致無法正常使用，該土地所有人可以依法請求經由他人土地通行。這項權利通常稱為「袋地通行權」。
二、「公路」的範圍是否包含私設巷道？
最高法院114年度台簡上字第35號民事判決指出：
所謂「公路」之意，雖非僅限於公有道路，惟道路所在之土地如屬私人所有即私設巷道，若未得該土地所有人同意或已成公眾通行之既有巷道，不能遽以土地鄰接私設巷道，即謂該土地非袋地。
換句話說，即使土地一側鄰接一條私設道路，若該道路未開放公眾使用或未取得該道路的所有人同意，仍可能被認定為袋地。
該判決並引述地方自治條例之規定，必須符合所規定之條件，才屬於已供共眾通行之「既有巷道」。
三、律師的建議
許多土地位於都市邊緣或巷弄內，看似連接道路，實際上卻是私設巷道。一旦所有人不同意通行、甚至故意封路，鄰地使用人就可能陷入「袋地糾紛」。
因此：
- 在購買土地前，應確認土地是否有對外聯絡道路，該道路是否可供公眾通行通路或是公有道路？如購買土地是要建築房屋時，這甚至攸關是否能指定建築線，如無法指定建築線，後續也無法申請建築執照。
- 若發現土地與公路無適宜聯絡，或雖與公路有聯絡，其聯絡並不適宜、不敷建築基本需求或通行有困難，致不能為通常使用時，應透過法律途徑主張袋地通行權，或是透過協議取得地役權。
四、結論：袋地通行權問題，請找專業不動產律師協助
袋地通行，牽涉地籍測量、民法袋地通行權、地役權、地方自治條例等多重規範。若未妥善主張或舉證，除了導致土地喪失效用外，甚至可能遭鄰地妨害通行。
弘曜法律事務所提醒您，如有土地通行爭議、建築基地無出入口或私設巷道使用爭議，建議儘早諮詢專業不動產律師，確保權益不受損。
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