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弘曜專欄
公寓大廈漏水爭議：住戶如何求償？能否以維修費抵銷管理費？不動產律師完整解析
公寓大廈漏水爭議：住戶如何求償？能否以維修費抵銷管理費？不動產律師完整解析
近來藝人隋棠因「頂樓漏水」與社區管委會發生爭議的新聞，引起社會關注。媒體報導指出，管委會指控其積欠管理費並提告，但遭法院以程序瑕疵駁回。隋棠則回應，非刻意欠繳，而是因屋內遭漏水損害，只能自行修繕並主張以維修費抵銷管理費。
這樣的情形在公寓大廈社區中並不少見。那麼，當管委會拒絕修繕公共空間漏水，住戶該如何自救？又能否以維修費抵銷管理費呢？
一、管委會對公共空間的維護義務
依據《公寓大廈管理條例》第10條第2項前段及第36條第2款規定，公寓大廈共用部分或約定共用部分的清潔、修繕、管理、維護及一般改良，皆由管理委員會負責。
所謂「共用部分」，是指專有部分以外、供全體住戶共同使用的區域，例如：大廳、樓梯間、電梯、頂樓與管線系統等。
若管委會怠於修繕公共設施或頂樓漏水，導致住戶室內裝潢、家具損壞，即可能構成未盡管理義務的過失行為。
二、管委會未修繕造成損害時，住戶可主張的權利
當公共設施漏水導致損害時，住戶可依《民法》第184條、第191條、第213條規定，向管委會請求修繕、損害賠償或返還修繕費用。
此外，依最高法院92年度台上字第164號判決意旨，若他人不法侵害他人之居住安寧、健康或人格法益，情節重大者，即使非財產損失，也可依民法第195條第1項請求精神慰撫金。
因此，房屋漏水造成居住品質嚴重受影響，亦可能構成「人格法益侵害」，住戶得主張精神慰撫金。
三、住戶能否以修繕費抵銷管理費？
依《民法》第334條、第335條規定，若雙方互負債務、給付種類相同且屆清償期時，得以債務互為抵銷。
但在「住戶修繕費與管理費」的情境中，是否可抵銷，實務上存在不同見解：
（一）反對抵銷說
部分法院（如臺北地院105年度北簡字第12053號、新竹地院114年度竹小字第517號）認為：
管理費並非管委會的獨立財產，而是全體區分所有權人共有的資金，管委會僅為代收代管機構。
因此，住戶個人對管委會的債權與管理費債務性質不同，不得相互抵銷。
（二）肯定抵銷說
亦有最高法院（102年度台上字第1195號、89年度台上字第1787號）見解認為：
管委會僅是區分所有權人會議的執行機構，並無獨立權利能力。
若管委會怠於修繕造成損害，損害賠償責任應由全體區分所有權人負擔。
因此，住戶主張以損害賠償債權與管理費互為抵銷，並非毫無疑義。
四、結論與律師建議
實務上，能否以修繕費抵銷管理費，需視個案事實、債權性質及法院見解而定。
建議住戶在遇到類似「漏水爭議」時，先蒐集證據（如漏水照片、修繕報價單、管委會往來紀錄），並諮詢專業不動產律師意見，再行主張。
若您正面臨：
- 頂樓或共用管線漏水。
- 管委會拒絕維修。
- 管理費爭議。
弘曜法律事務所提供法律諮詢服務，可協助您分析是否能依法主張損害賠償、修繕房屋，或合法行使抵銷權。
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