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HAN你聊法律
房東超收電費該怎麼處理?
113 年 7 月 15 日起，租屋電費新制正式上路，對於「租屋電費收費方式」有重大修正。建議大家檢查手上的租約，是否符合主管機關公告的《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》或《住宅租賃契約書範本》。 無論你是房東還是房客，都該對這次的新制有基本了解，才不會一不小心觸法，或喪失自身權益。
住宅租賃定型化契約「應記載」及「不得記載事項」
應記載事項係指契約中「一定要記載規定」的事項，例如：租賃標的、租賃期間、租金支付、房屋修繕的責任、提前終止租約罰則等。倘若私人租賃契約沒有規定上述事項，則視為已經規定。
不得記載事項
係指不可在契約中記載規定的事項。例如：不得拋棄契約審閱期、不得約定稅賦轉嫁、不得免除出租人法定責任等。假設契約裡還是規定了上述不得記載事項，也會無效！
舊版住宅租賃定型化契約「應記載事項」
舊版定型化契約內容舊版住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第6條(三)規定：「□由承租人負擔。(例如：夏月每度__元整；非夏月每度__元整。但均不得超過台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額)。」
夏季/非夏季用電收費（以最高級距+總用電是在1001度以上來看）
(一)依照2024年3月台電新聞稿所示，夏季電費（6 / 1 ～ 9 / 30），每度電不能收超過約8.46元；非夏季電價（10 / 1 ～ 5 / 31），每度電不能超過約6.63元。看起來，租屋的電費似乎只要不超過上面的這個標準就可以，那一度6、7元為什麼不合理呢？
(二)目前很多分租套房抄表用的電表，其實是「分電表」，來方便計算個別房間的用電，最後匯入同一個台電電表，所以電費還是以「總用電」來計算。
(三)另外，電費的計算是採用「累積級距」計算，所以如果一個房東租給很多房客，每個房客雖然各別使用度數低，但累積起來就會跨到「下一個級距」提高收費，這時候其實就容易產生糾紛。
新版住宅租賃定型化契約「應記載事項」
背景為了保障大家的租屋權益，讓租屋電費收受可以更公平一點、讓陽光照進陰暗的電費單！！不要每次都默默被坑，113年7月15號乃修正「租屋電費新制」，下面來好好為大家介紹這次的新制。
新制重點
一、電費怎麼算？
這次最重要的修正，住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第6條(三)規定：「由承租人負擔。□以用電度數計費者，每度電費不得超過該租賃標的電費單「當期每度平均電價」；如公共設施電費未向台灣電力股份有限公司申辦分攤併入租賃標的電費內者，出租人不得額外收取。□非以用電度數計費者，出租人所收取之每期電費總金額，不得超過該租賃標的電費單之每期電費總額。」
二、電費資訊必須公開
住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第11條規定：「依第六點規定約定電費由承租人負擔者，出租人應提供承租人租賃標的之電費資訊。承租人亦得逕向台灣電力股份有限公司申辦查詢租賃期間之有關電費資訊。」明文賦予房東有提供電費資訊義務，房客也可自行向台電申辦查詢電費資訊。
三、房東超收電費，最高罰 50 萬
(一) 依照租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項規定：「租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。」因此，住宅租賃契約全面適用消保法，以強化租屋保障。
(二)租屋電費新制上路後所訂租約，房東假設違反規定超收電費者，依照消保法第56-1條：「企業經營者使用定型化契約，違反中央主管機關依第十七條第一項公告之應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。」可以處以相關罰緩。
四、新法規不溯及既往
113年7月15日前已簽訂之住宅租賃契約，其租賃期間持續至公告生效日以後者，基於信賴保護及法規不溯及既往原則，不適用新修正規定，但如果房東、房客雙方達成合意，當然也可以適用新規定。
常見重要問題【整理自內政部地政司官網】
- Q1：租屋電費新制，是否適用營業用的租賃契約？
A1： 本次租屋電費新制，僅適用於供「居住」使用之住宅租賃契約，假設是店鋪、工廠等「營業」用租賃契約並不適用。
- Q2：租約如約定由房客自行向台電繳電費 ，是否適用租屋電費新制規定？
A2： 租屋電費如約定由房客負擔，且由房客自行持台電電費單繳納電費的情形，因非由房東代收代付電費 ，不適用本次租屋電費的新制計費規定。
- Q3：屋外公用(例如電梯、樓梯間)的電費可以計收嗎？
A3： 房東應向台電申辦屋外公共電費分攤至租屋處用戶電費單後，才能向房客收取該電費。
- Q4：租屋處有分租情形，屋內公用（例如客廳、廚房）的電費可以計收嗎？
A4： 因屋內公用電費已包含於電費單的總電費並計入每度平均電價，故 在符合電費計價原則下，可另行協議該部分電費分攤方式後計收。
- Q5：適用新制租約之房東如果違反規定超收電費，房客該如何處理？
A5： 因住宅租賃契約全面適用消保法，倘若房東違反電費新制規定，超收電費者，房客可以向縣市政府消保單位，提出申訴要求改正，如不改正者，可處3萬至30萬元罰鍰；又仍拒不改正者，並可加重處5萬至50萬元罰鍰，且得按次處罰。
- Q6：房客向台電申辦查詢租屋電費資訊，是否要需要經過房東同意?
A6： 哪些資訊? 新制上路後，無論是持舊租約或新簽訂租約，房客均可直接向台電公司申辦查詢有關電費資訊，不需要房東同意。另外，房客向台電公司完成申辦程序後，可於「住宅租屋電費查詢專區」自行進行線上查詢 。
結語
(一) 許多租屋族常為了電費傷腦筋，常常遇到房東以台電公司的最高級距每度電價金額，向房客收取不合理的電費。(二)113年7月「租屋電費新制」或許可以讓超收電費的亂象減緩，但良好地段的租屋本身就不容易尋找，房客是否有勇氣向房東主張上述的權利，值得思考。一般房東所提供的租約，建議去檢查租約有無符合主管機關公告的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」或「住宅租賃契約書範本」！
(三)因此，該如何根本的解決房東與房客間的問題，可能還需要更多更全面的政策規劃。倘若雙方對於自身權利義務有任何疑問，建議還是諮詢專業律師協助！
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