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大樓 外觀修繕 ，是都市更新未果的另一個選項。每當朋友提到老舊危樓、都市更新….，總是讓人冷汗直流。要知道，在台灣全國854萬戶裡面，屋齡超過30年以上約397萬戶。但是真正有報都更成功的。大約是2000戶。這就讓人回到一個重點。都更未果的情況之下，你打算與這間跟你同生共憩的老房子如何舒適的生活下去？

其實 大樓外觀修繕 或者說 整建維護 ，是最考驗營造公司的能力。要知道一般的新建案，只要處理現有的土地與銷售。房屋的內容與外觀、材質，就在興建前已經討論完畢。而都更則是大部分住戶的同意之下，重新建立物件。但是大樓外觀修繕，卻必須在住戶都還在的前提之下，重新佈建管線、拉皮、屋頂、承重牆…等。先前的溝通就佔了所有案件期間的大部分時間，實際執行後，往往遇到天氣、居住品質、附近住戶反應、個別居民無法配合等問題。這些都會因為原有住戶都還在居住的前提之下，被注目著。如果有機會進行大樓外觀修繕這種微整形，請好好把握。因為一般都是營運精良的營造公司，才能提供的服務。

大樓外觀修繕，關係著大樓內部使用者的使用品質，所以請注意三個重點

ㄧ、大樓使用者

A召集人：一般是管委會主委，更多的時候是有修繕需求的住戶。這時候請注意，公開的會議與私下的溝通都該同時並進。讓決定事情與溝通事情這兩件事情，保持在順遂的情況遂行。

B委員會：一般會在決定召集人開始運作時，進行初步的溝通討論，從想要的形式與可能的素材與外型，都會在此進行討論。接著討論各樓層意願與可能的資金籌備方式。

C工作小組：一般是已經決定要進行，接著透過工作小組，對每個細項開始確認，並定期回報委員會。

二、財務規劃-資金籌措方式

Ａ申請政府補助-政府大致上有針對個細項的整建，有不同的補助方案。以大樓外觀修繕來說，基本上就有補助：立面修繕工程、公共空間綠美化工程、公共安全必要之設備修繕及更新。

B申請銀行融資-基本上辦理銀行融資，所以房屋價值必然提升，銀行增貸之債權問題不大，因此大多數都能借到。除此之外參加勞保者，可申請勞工修繕貸款，請好好利用。

C住戶自籌
先向全體住戶爭取先期經費
– 建議以ㄧ戶月平均消費水準為限
– 以住戶所能容忍的分攤費用上限，調整工程費用。

三、修繕法規

大樓外觀修繕首先需考量違章建築及外掛物的問題。所以當我們開始討論大樓外觀修繕時，請注意公寓大廈管理條例確認公寓大廈周圍上下、外牆面、、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗等與違章建築有關的法令，以及招牌廣告及樹立廣告管理辦法等與外掛廣告相關的辦法。

常見的問題在外掛的冷氣、管線、廣告、鐵鋁窗等。須知道公寓大廈外牆面在規約沒有特別約定下， 是屬全體區分所有權人所有，所以你的鄰居私自建立鐵鋁窗、冷氣外掛等，已經與法條有所扞格了。

記住以上三點，以利進行。