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弘曜專欄
不動產律師：「借名登記」是陷阱，小心出名人擅賣、拒還，你的財產可能不見！

不動產律師：「借名登記」是陷阱，小心出名人擅賣、拒還，你的財產可能不見！

王董想瞞著太太買一間房不讓太太發現，於是就跟李董商量，李董建議說可以把房子登記在他名下，這樣王董的太太就查不到，以後王董也能跟太太說去李董家玩，不會引發嫌疑。可以把不動產登記在別人名下嗎？這會有什麼風險呢？


一、什麼是借名登記？

我國不動產採登記制度，依照民法第759-1條第1項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。經登記為不動產所有人者，推定具有不動產所有權，得自由處分不動產。


但為了隱匿名下財產或是基於其他目的，將不動產登記於他人名下大有人在，法律用語稱之為「借名登記」，出借名字給他人登記之人稱之為出名人，將借用他人名字之人稱之為借名人。


二、借名登記的風險？

  1. 出名人擅自處分不動產：
    實務見解認為，不動產在回復為借名人的名義前，出名人對不動產所為的使用、管理、處分對第三人仍生效力，縱使為惡意第三人亦同。簡單來說，出名人將借名登記的不動產賣給第三人，借名人不可以向第三人請求返還不動產，這個基於買賣契約移轉不動產的行為仍然有效，縱使第三人明知這個不動產是借名登記的也一樣。

  2. 出名人不願意返還不動產：
    除了出名人私自出賣不動產外，另一種風險則是出名人不願意返還借名登記的不動產，雖然不動產的貸款是借名人繳納，但是出名人可以說是借名人贈與給他。在訴訟實務上，借名人必須證明他與出名人間，存在借名登記關係，但負擔舉證責任的一方，也有承擔訴訟不利益的風險。


三、結論及建議

主張借名登記之人，應先就(1)借名契約合意存在；(2)財產由借名者自己管理、使用、處分等攸關借名之事實，先負舉證之責任，且不論出名人交易不動產之第三人為善意或惡意，皆屬有權處分，借名人無法請求第三人返還不動產。


在了解風險下，仍欲成立借名登記關係，建議雙方簽立契約並經律師見證，並管理好資金流向與由借名人實際管理不動產的證據，如土地地價稅、建物房屋稅由借名人繳納稅單等。


有部分法官認為借名登記就是脫法行為，所以縱使事實上明顯存在借名登記關係，也有無法取回借名登記財產的風險，建議有相關問題，可找專業不動產律師諮詢。

 

參考資料：最高法院105年度台上字第1897號、100年度台上字第2101號、103年度台上字第1518號、107年度台上字第139號民事判決。
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