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弘曜專欄
房產沒登記，房子就不算你的？一屋二賣下的善意取得真相！

房產沒登記，房子就不算你的？一屋二賣下的善意取得真相！

甲將名下房屋出售給乙，乙交付金錢給甲，而甲僅交付房屋鑰匙給乙，未辦理不動產過戶登記，乙因此入住房屋，甲又將房屋賣給丙，並辦理移轉登記，丙可以請求乙遷出房屋嗎？還是乙可以請求丙將房屋移轉給他？


一、何謂土地登記？

不動產物權的變動與動產物權的變動不同，以「登記」作為生效要件或得處分的要件，此是因動產交易可由外觀上判斷，是否做出「交付」之動作，但不動產(房屋、土地)無法進行「交付」，為保障交易安全和第三人之權益，所以需要藉由「登記」來作為不動產物權變動的表徵。


土地登記，謂土地及建築改良物(以下簡稱建物)之所有權與他項權利之登記(土地登記規則第2條)。


二、不動產登記的效力？相關法規？

  1. 公示力：登記後可由外觀評判不動產權利之歸屬人(民法第758條、第759條)。

  2. 公信力：縱使不動產權利登記狀態與實際狀態不一樣，但善意信賴不動產登記公示外觀的人當受保護，而有善意取得制度(土地法第43條、民法第759-1條第2項)。

  3. 推定力：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利(民法第759-1條第1項)。


三、何謂善意取得制度？

不動產登記由國家機關作成，應確保登記公示性，賦予絕對真實公信力，第三人因信賴登記而取得不動產物權，縱因過失不知登記不實，仍得主張為善意，是不動產物權善意取得。


四、結論及建議：不動產律師推薦

不動產權利變動需藉由登記來展現權利變動之外觀，並作為權利保障。案例中，不知情的丙信賴登記外觀與甲進行交易，並辦理移轉登記，依善意取得制度，丙值得保護，縱使乙取得房屋鑰匙並住在屋內，取得房屋所有權的丙，仍可要求乙遷出並返還房屋。

建議有不動產買賣交易等相關問題，可向專業不動產律師諮詢。

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