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弘曜專欄
公寓大廈「房地」不能分開買賣？不動產律師揭開民法「處分一體性」的秘密！

公寓大廈「房地」不能分開買賣？不動產律師揭開民法「處分一體性」的秘密！

甲為乙之生父，甲想讓乙照顧他至晚年，於是請教律師，說他願意將名下公寓大廈13樓之房屋贈與給乙，但是房屋座落基地他想等到他離世後再讓乙繼承，可以藉此避免要是乙同時拿到房屋與房屋座落基地，就不願再照顧甲，試問甲的計畫是否可行？


一、區分所有建築物移轉之限制

民法第799條第5項之規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」


所謂區分所有建築物指的是數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。


常見的區分所有建築物為大樓建築、公寓大廈。因考量區分所有建築物構造上的特殊性，避免產權複雜化，房屋與土地分離，影響經濟效益，所以有民法第799條第5項「處分一體性」的規定。


二、結論及建議

因區分所有建築物的土地和房屋，不可以分開贈與或設定抵押權，所以案例中的甲的計畫並不可行，如其為避免乙拿到房產後不盡照顧義務，可建議他利用不動產信託。

建議有房屋買賣、抵押權設定等相關問題，可向專業不動產律師諮詢。

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