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租屋變凶宅誰來賠？不動產律師：房東求償與自保術

租屋變凶宅誰來賠？不動產律師：房東求償與自保術

甲將房子出租給乙，不料，乙卻在屋內自殺，導致房子市價受損，甲可以求償嗎？向誰求償呢？


一、自殺造成的房屋價值減損，可以求償嗎？

民法第432條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」、第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」


承租人在屋內自殺，造成房屋價值減損，是否屬於民法第432條所規定的「毀損」，出租人可以依此規定求償呢？部分法院見解認為，民法第432條所規定的毀損，指的是房子物理上的毀損或滅失，如果是房屋價值的損失，則不適用。


但如承租人明知屋內發生自殺致死，會導致房屋價值損失，仍「故意」在租屋內自殺，屬於背於善良風俗的方法，出租人得依民法第184條第1項後段，請求損害賠償。


二、自殺造成的房屋價值減損，向誰求償？

如租賃契約有約定連帶保證人，出租人就房屋價值損受的損害，可向連帶保證人求償。如無連帶保證人，尚可向承租人之繼承人求償。


但需注意者是，繼承人已在知悉承租人死亡後三個月內辦理拋棄繼承，則出租人無法求償。


三、結論及建議：不動產律師推薦

關於承租人於租屋內自殺，出租人是否可請求損害賠償，往往訴訟的爭議在於承租人自殺的行為是否有「故意」，因有部分實務見解認為不能以承租人自殺，而認為承租人有故意減損房屋價值的故意，而駁回出租人損害賠償之請求。
 

建議出租人與承租人訂立租約時，可另外約定惜命條款（如承租人輕生，出租人可請求承租人的繼承人以及連帶保證人以原市價購買房屋或賠償房屋減損之價值），以降低後續求償之問題，並提醒承租人不要輕生。另外也可投保凶宅險。如有租約擬定以及凶宅求償等相關問題，可向專業不動產律師諮詢。


參考資料：最高法院民事判決112年度台上字第109號、臺灣高等法院高雄分院民事判決112年度上更一字第10號、臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決112年度板簡字第558號。
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