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弘曜專欄
房客欠租兩個月，房東竟敗訴？終止租約藏陷阱，忽略這兩點就無效！

房客欠租兩個月，房東竟敗訴？終止租約藏陷阱，忽略這兩點就無效！

甲是一位房東，出租店面給乙，月租金3萬元，乙也有依照合約付了兩個月押金，後來因乙連續二個月未繳租金，甲即以簡訊通知乙終止租約，請求乙騰空返還店面，及給付欠繳租金，但遭乙拒絕。甲因此對乙提出訴訟，卻遭法院判決敗訴認甲終止租約不合法。


乙確實積欠甲逾二個月的租金，甲終止租約卻不合法，甲犯了什麼錯呢？


一、終止租約的合法通知

依民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。


本條為出租人終止租約之規定，出租人必須先向承租人催告，通知承租人在一定期限內繳納積欠租金，如果超過一定期限仍未繳納，出租人才得終止租約。


所以催告是否合法，攸關出租人後續的終止。而案例中的甲，以簡訊通知乙，不料乙將甲的電話和簡訊封鎖，阻擋甲的通知，甲遭法院認定未經合法催告乙繳交租金及終止租約，租約仍然有效。


甲為了方便，僅用簡訊通知，而未使用存證信函，因小失大。


二、積欠的租金是否需要扣除押金？

依民法第440條第2項規定，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。


實務上，對於承租人積欠租金，承租人常表示要先扣除押金，押金扣完後仍積欠達二個月，出租人方得終止租約。而會形成這種觀念，源自於土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。


通常租賃契約所約定的押金為二個月，也就會形成實際上承租人要積欠達四個月的租金，出租人方得終止租約。


但在租賃住宅市場發展及管理條例上路後，第10條有特別規定承租人遲付租金達二個月，經出租人定期催告仍拒繳，出租人得提前終止租賃契約。所以有部分法院實務見解認為，租賃住宅市場發展及管理條例為特別法，優先於土地法第100條之適用。所以當承租人遲付租金達二個月，出租人即可催告繳納積欠租金及終止租約，積欠的租金計算毋庸扣除押金。


要特別提醒的是，租賃住宅市場發展及管理條例適用的是住宅出租，案例中的甲出租的是店面，並沒有租賃住宅市場發展及管理條例的適用。案例中的乙雖連續二個月未繳交租金給甲，但扣除二個月押金後，所積欠租金未達二個月，所以甲亦無權利終止租約。


三、結論及建議

終止租約並沒有這麼容易，有許多小細節，值得出租人留意。建議有租賃相關法律問題，可向專業不動產律師諮詢，保障自身權益。

 

參考資料：臺灣臺北地方法院民事判決109年度簡上字第504號。
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