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自家土地住著共有人還收租？想「拆屋還地」踢鐵板！法院打臉：違反誠信原則！新竹法律諮詢/竹北法律諮詢

自家土地住著共有人還收租？想「拆屋還地」踢鐵板！法院打臉：違反誠信原則！

甲為A地共有人之一，A地共有人數眾多，共有人並建立房屋各自使用，因甲為A地所有權權利範圍最大的共有人，對其他共有人占地建屋感到不滿，於是要求其他共有人需給付租金給甲，並以拆屋還地作為要脅，共有人乙為求自身老家別被拆，於是也同意給付租金，但幾年後，甲要調漲租金為原本的5倍，乙不同意甲的調漲，甲因此提起訴訟稱乙無權占有A地、要求乙拆屋還地，甲的請求是否合法呢？


一、甲是否有權出租土地給乙？

雖依民法第818條之規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」但須注意此條記載為共有人之使用收益之權在「應有部分的範圍內」，而各共有人的應有部分在共有物全部，所以甲除非得到其他共有人的同意，不然甲無權出租A地給乙，但不妨害甲與乙之間租賃契約的成立，只是甲會有租賃物瑕疵擔保責任的問題。


二、租賃契約是否以書面為必要？

租賃契約不以書面為必要，只要雙方對租賃物、租金達成合意即可成立租賃契約，在本案中，甲乙間雖然只是口頭約定，也成立租賃契約。


三、甲請求乙拆屋還地是否合法？

不合法，甲既將A地出租給乙，縱使此出租不合法，但乙對甲而言就有A地的使用權源(租賃契約關係)，甲不得主張乙無權占有A地請求拆屋還地，法院實務見解認為，此違反誠信原則並構成權利濫用。

 

四、結論及建議

租賃與共有物的法律問題多，像是本篇的案例，還涉及到不定期租賃契約、共有物管理、處分等問題，建議遇到租賃及共有物糾紛，可向專業不動產律師諮詢。


參考資料：臺灣高等法院109年度重上字第910號民事判決。

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