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弘曜專欄
大樓管理費不是看「誰用得多」！律師破除迷思：合法計算原則是這個-新竹法律諮詢/竹北法律諮詢
大樓管理費不是看「誰用得多」！律師破除迷思：合法計算原則是這個
某社區大樓的規約約定管理費依照各住戶共有之應有部分比例分擔，住戶甲住在一樓，他跟公寓大廈管理委員會說，因為他住一樓所以使用電梯的次數較少，應該負擔較低的管理費用，不應該依照共有之應有部分比例計算管理費，是否有理？
一、大樓社區管理費是否有必要依照住戶使用習慣採取差別費率？
參考臺灣高等法院113年度上字第295號民事判決意旨：「公寓大廈管理條例第10條第2項規定：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。則共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則。該條例並未採按受益程度分擔管理費原則，良以公寓大廈內之各區分所有權人，對共用部分之使用程度本難期一致，未必與其共用部分之應有部分比例或區分所有建物之專有部分權狀坪數比例成正比，舉例言之，居住高樓層之住戶對於樓梯、電梯之使用頻率及依賴程度顯然高於居住低樓層之住戶，各住戶對於水塔、水箱之使用程度則與各住戶用水習慣與數量之關連性較高，若公寓大廈設有游泳池、健身房、視聽室等康樂設施，各住戶之受益程度繫於使用習慣或頻率，凡此均與共用部分之應有部分或專有部分之權狀坪數無關，可知各住戶對於共用部分之使用頻率各有不同，且長期之使用習慣未必均相同，決定因素甚為複雜，據以決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，亦有其事實上之困難性，而非屬易事。故而，公寓大廈之區分所有權人會議決議依前開規定之原則，就管理費之收取均按各區分所有權人共有之應有部分比例計算其應分擔金額，自難指為違法。」
前述實務見解指出，依照公寓大廈管理條例第10條第2項的規定，公寓大廈的管理費由區分所有權人依其共有之應有部分比例分擔。縱然高樓層住戶使用電梯頻率比低樓層住戶高，但每個住戶對於公共設施的使用頻率和習慣皆不相同，如果要以實際使用頻率採用差別費率有其困難性，所以大樓社區規約約定管理費的收取，採用各區分所有權人共有之應有部分比例計算應分擔金額，合法。
二、結論及建議
案例中的甲，其主張不合理。公寓大廈公共設施的使用並不單單電梯，要以各住戶使用公共設施的頻率計算管理費有其困難，且依公寓大廈管理條例第10條第2項的規定，管理費是依共有之應有部分比例分擔為原則。
建議有公寓大廈管理費訂定等相關法律問題，可向專業不動產律師諮詢。
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