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管委會、住戶必看！大樓地下停車場「唯一車道」的法律歸屬：為何不能阻擋或收費？新竹法律諮詢/竹北法律諮詢

管委會、住戶必看！大樓地下停車場「唯一車道」的法律歸屬：為何不能阻擋或收費？

A建商蓋了一棟大樓，並將大樓的地下一樓出售給B公司經營地下停車場，大樓地下二樓至地下四樓，則以車位出售給其他大樓住戶，就此地下一樓停車場空間的專有部分，依A建商和B公司買賣契約所附的圖面顯示，包含一條車道，此車道也是此大樓進入地下樓層的唯一出入口，B公司可否主張本大樓的住戶車輛，除非繳通行費給B公司，不然不得進出B公司所有的地下一樓車道？
 

 

一、法律規定及案例解析

民法第799條第1項及第2項：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」

 

大樓可分為共有部分和專有部分，白話來說，只有你自己可以使用、拒絕別人使用的空間為專有部分、如果你需要和別人共同使用的空間則為共有部分，像是電梯、健身房、大廳等公設。


在本案例中，B公司擁有地下一樓的專有部分範圍，包含了車道，但地政機關謄本上登記為專有部分並不等於法院要受其拘束，仍然需確認是否具有使用上、構造上的獨立性和具有獨立的經濟效力，才是法律上的專有部分，區分所有權人才得排除他人使用。在本案車道的情形，不具有使用上、構造上的獨立性，也不具有獨立的經濟效力，所以不屬於專有部分，而為大樓全體所有人所共有，大樓住戶可無償通行該車道，B公司的主張無理由。

 

二、結論及建議

關於大樓約定專用、約定共用的問題，除了在買賣契約要清楚記載外，也要留意相關圖面還有約定是否合理，如有相關問題可向專業不動產律師諮詢，以免自身權利受損。
 

參考資料：最高法院109年度台上字第1528號判決、臺灣高等法院 109 年重上字第 946 號民事判決。

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