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小心！住商大樓隱藏陷阱：這份「私下約定」比官方使用分區還管用！新竹律師推薦/竹北律師推薦

小心！住商大樓隱藏陷阱：這份「私下約定」比官方使用分區還管用！

某社區大樓共11樓，1至2樓使用執照記載可作為事務所或是其它商用用途，其他樓層使用執照記載僅可供住家用。但建商銷售大樓時購屋者強調此為純住宅，不會有商用，購屋者見到建商強調是純住宅後覺得符合自身需求，於是購買房屋，建商並於買賣契約中記載，1、2樓的購屋者只能做住宅使用不可以作為商用。但建商後續並未變更1、2樓使用執照，出售1、2樓給其他購屋者後，其他購屋者將1、2樓出租給第三人作為補習班使用，而遭社區管理委員會阻擋，管理委員會並做成住戶決議增訂規約，本社區大樓應以純住宅作為用途，不得以非住宅(包括但不限於營業、商用用途)之用途使用，此住戶決議和增訂之住戶規約是否合法呢？

 

一、建商與住戶間的約定可以明文化在社區規約中

法院實務見解認為，案例中的重點為，1、2樓的購屋者，於向建商購買房屋時，是否知道建商有與大樓已購戶約定此大樓1、2樓只能做住宅使用，如於買賣契約中有此約定，縱使使用執照中記載1、2樓可做為商業使用，購屋者仍受約定拘束，不可以將1、2樓出租給商用，而住戶決議和新增規約，也只是將建商與購屋者間的買賣契約具體明文於規約之中，並無違法。

 

二、結論及建議

大樓的購買和承租，請留意買賣契約和規約約定，以免於購買或承租後才發現問題，而大樓管委會與建商交接時，也請留意當初買賣合約之記載和點交事項。建議有相關法律問題，可向專業不動產律師諮詢。

參考資料：臺灣高等法院108年度重上字第540號民事判決。
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