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弘曜專欄
共有地「多數決」出租合法嗎？沒同意的你，也能討回租金！

共有地「多數決」出租合法嗎？沒同意的你，也能討回租金！

甲、乙、丙三人共有A地，三人應有部分皆為1/3，乙、丙兩人未經甲同意將A地出租給丁並收取租金，甲是否可對乙、丙說未得其同意出租A地違法，請求丁返還土地？
 

一、共有物管理的法律規定

民法第820條第1項至第3項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。」


本條之規定乃是為了促使共有物的有效利用，而共有物出租屬於共有物管理行為的一種，可藉由共有人多數決決定共有物的管理。但如發生顯失公平的情形，不同意的共有人仍得向法院訴請變更。


本案中乙、丙二人將A地出租給丁，符合共有人過半數及應有部分過半數，並不違法，但出租的租金未分配給甲，甲可依民法第820條第2項之規定，向法院聲請裁定變更管理方法，酌定分配租金。

 

二、結論及建議

共有物糾紛，涉及到金錢時絕對不是像案例中的如此簡單，在共有人彼此利害關係不一致時，也可能遇到共有人提出刑事告訴，建議遇到共有物管理和處分等相關問題時，可向專業不動產律師諮詢。

 

參考資料：臺灣新北地方法院106年度抗更二字第4號民事裁定。

 

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