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公寓頂樓加蓋惹糾紛？律師揭密：一紙「分管契約」定生死！

公寓頂樓加蓋惹糾紛？律師揭密：一紙「分管契約」定生死！

台北市某間五層樓的老公寓，五樓住著一對老夫婦。老夫妻在數十年前買下老公寓五樓後，就在頂樓增建了一個鋁棚，將頂樓平台布置為自己的空中花園使用，並在頂樓的女兒牆面安裝自家冷氣室外機，老夫妻跟鄰居相處愉快，彼此相安無事。數十年後，老公寓四樓賣給了一位退休老師，退休老師對老夫妻提告，主張頂樓平台屬於公寓鄰居全體共有，要求老夫妻拆除頂樓的花園、鋁棚和冷氣室外機。

本篇文章，將藉由這個故事，說明什麼是共有人、分別共有、公同共有，以及什麼是分管契約？

共有人、分別共有、公同共有

共有，指的是多數人對於同一物享有權利的狀態，這些多數人就是所謂的「共有人」，被多數人共享一物權利的物則是「共有物」。

分別共有，指的是個共有人對共有物各享有一定部分的權利，這些一定部落的權利稱之為「應有部分」。

公同共有與分別共有的差別，在於公同共有是數人共享一個權利，各共有人的權利比例被隱藏起來，稱之為「潛在的應有部分」，只有公同關係終止後，權利人才可以處分財產，常見的公同共有關係如繼承。舉例來說，A有一塊土地，A死亡後這塊土地由子女甲和乙繼承，在土地謄本上會顯示這塊土地所有權人為甲和乙，可是權利範圍仍然是全部，需要甲和乙都同意終止公同關係，權利範圍才會顯示各1/2，甲和乙才可以分割這塊土地。

分管契約

分管契約，指共有人全體約定，對共有物的使用、管理、收益方式的契約。

以老公寓而言，各樓層每戶專門可使用的特定空間，稱之為專有部分，專有部分以外的部分，就屬於各住戶共有。如果各住戶對於共有部分有特別約定，像是老公寓的頂樓出租掛招牌賺取租金，就有分管契約的存在。

結論

案例中情形並非罕見，這棟老公寓的老夫妻，如果想保有五樓的空中花園、鋁棚、冷氣室外機不被拆除，老夫妻就必須舉證證明這間老公寓存在有分管契約，而新來的鄰居也受到分管契約的拘束，才能避免拆除的命運。

至於像四樓的情形，購買房屋時，如發現有增建的情形存在，也要留意是否存有分管契約，或是規約有特別約定，才能避免糾紛。

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