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弘曜專欄
破解社區規約的「營業緊箍咒」：保護你的財產權！新竹律師/竹北律師

破解社區規約的「營業緊箍咒」：保護你的財產權！

A為社區大樓其中一戶店面的區分所有權人，A將其店面對外出租，有小吃店業者願意承租，雙方簽訂租約後，該社區大樓管理委員會表示本社區規約已經約定「住戶不得在大樓內經營餐廳及麵、飯、麵包等食品、小吃業等行業」，這是為了保護社區住戶的生活品質，所以大樓管理委員會禁止小吃店業者營業，業者無法做生意，因此拒絕向A支付租金。
A能不能主張此規約約定無效呢？


一、何謂規約？

規約是公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，為公寓大廈管理條例第3條第12款所明定。


二、規約的內容有限制嗎？

規約是以區分所有權人會議之決議，由多數區分所有權人形成集合之意思表示而成立，乃具公寓大廈全體區分所有權人間「私權、團體契約」之自治規章性質，依團體法制原理，當得拘束公寓大廈內全體區分所有權人與住戶。然而，如規約之內容有違背強行規定、公序良俗或違反誠信原則、權利濫用之情形，約定自屬無效。區分所有權人或住戶亦具確認利益，得提起確認規約無效之訴訟，保護私法上之權益。


三、結論及建議

如果，查詢該店面所座落之土地，經營餐飲業、小吃店符合都市計畫、土地使用分區管制等相關規定，案例中的規約所保護的住戶公共利益，未顯然大於A個人的財產利益，應屬於違反公序良俗，構成權利濫用，該規約約定無效。

 

有公寓大廈管理問題或是規約問題，建議可向專業不動產律師協助。

 

參考資料：臺灣高等法院108年度重上字第644號民事判決。

 

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