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弘曜專欄
天花板漏水是管委會的錯？搞懂共用部分與住戶求償權利

天花板漏水是管委會的錯？搞懂共用部分與住戶求償權利

某社區大樓的10樓住戶甲，發現天花板漏水，原因是天花板內的消防管線老舊所導致，於是甲通知大樓總幹事修繕，可是總幹事置之不理，只好用存證信函通知大樓管理委員會請求處理漏水問題，大樓管理委員會雖然最終修繕完成，但是漏水已經造成甲房內的裝潢受損，甲可以請求大樓管理委員會賠償嗎？


一、公寓大廈管理條例之規定

公寓大廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」


二、結論及建議

依照公寓大廈管理條例第10條第2項規定，大樓管理委員會負責大樓共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護。所以大樓共用部分、約定共用部分，如果因大樓管理委員會沒有盡修繕、管理、維護責任，造成住戶的損害，住戶得向大樓管理委員會求償。
 

案例中的漏水原因是天花板內的消防管線漏水，天花板雖然屬於住戶的專用部分，但是埋在裡面的消防管線連結公共區域的消防主幹管，不能任由住戶分割改變以免影響消防設備的正常運作，所以屬於共用部分，應由大樓管理委員會負責修繕、管理、維護，消防管線漏水造成甲的損害，甲可向大樓管理委員會求償。

 

在大樓漏水向管委會的求償案件中，最常發生爭議的是漏水原因是否屬於共用部分或約定共用部分，這部分涉及訴訟上舉證責任的分配，建議有漏水相關問題，可向專業不動產律師諮詢。

 

參考資料：臺灣高等法院111年度上易字第112號民事判決。
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