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弘曜專欄
房東必看！住宅租賃專法五大重點，合法出租、保障權益-新竹房屋糾紛律師/竹北房屋糾紛律師
房東必看！住宅租賃專法五大重點，合法出租、保障權益
租賃住宅市場發展及管理條例（俗稱租賃專法）從2018年上路至今，內政部也因應新法上路和配合2023年2月的修法，修改了定型化契約書範本以及「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，而本篇文章中整理出五個對於房東需要注意的重點。
一、租賃專法僅用於住宅租賃，如果是作為營業店面使用的商業出租，則不適用租賃專法的規定：
租賃專法是規範住宅租賃，而商業租賃仍回歸民法，商用出租人和承租人的租賃契約更有彈性，但是相對的，彼此對於契約權利也要更清楚，像是租金是否含稅，以及終止租約的回復原狀義務等等，以免生爭議。
二、租賃期間不到30日不適用租賃專法：
不到30天的短期租賃不適用租賃專法，對於喜歡做日租型套房的房東而言，就不會受到租賃專法的影響。
三、房客欠繳租金達2個月，房東即可提前終止租賃契約：
過去因土地法第100條第3款規定，租客積欠的租金得用押金先抵償，而押金通常金額為2個月，導致房客積欠房租時，房東需先等2個月押金抵償完，再積欠2個月房租後，房東才可以依照民法第440條第2項規定終止租約，對於房東並不友善，在租賃專法此特別法上路後，效力優先於土地法，所以只要房客積欠2個月租金，房東即可提前終止租約。
四、房東終止租約有依法定期限提前書面通知的義務：
房東終止租約要注意期前通知，和避免口頭告知，雖然有部分房東習慣用LINE等通訊軟體，但電子文件是否能代替通常書面文件，仍然有爭議，建議以書面存證信函雙掛號告知。
五、租賃物返還應由雙方完成點交，如果房客拒絕點交，經房東定期仍不會同點交，視為完成點交，而點交後的房客遺留物，房東定期限房客仍不取回時，視為拋棄所有權：
租賃專法中關於點交和遺留物的規定，當房東遇到惡意不繳交租金又滯留房內的房客時，有助於降低房客以侵入住居罪和侵占罪提告的刑事風險，如房東以合法通知終止租約，並要房客配合點交而房客拒絕點交，此時房客已無權利使用房屋，房東得以清除遺留物的名義進入屋內。
六、結論及建議：
租賃專法上路後，增加許多法定事項，建議遇到租賃問題，可向專業不動產律師諮詢，以免損害自身權利。
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