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買地想蓋房？小心土地套繪管制！一文搞懂它與解除方法-新竹不動產律師/竹北不動產律師

買地想蓋房？小心土地套繪管制！一文搞懂它與解除方法

甲買了一塊農地想要興建農舍，作為退休生活之用。不料，為興建農舍申請時，卻被告知該筆土地已被套繪管制，除非解除套繪，否則無法興建農舍。


一、什麼是套繪管制？

套繪管制是一種土地管理制度，避免土地遭重複使用，例如已申請建照的土地，主管機關會在地籍圖套繪，而經套繪的土地，就不可再申請作為其他用途。而套繪管制又可分為「建地套繪管制」與「農地套繪管制」。


建地套繪管制，規定於建築法第11條第3項，應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。


農地套繪管制，規定於農業用地興建農舍辦法第12條第2項，已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。


二、如何解除套繪管制？

當發現所購買的建地受到套繪管制，可先查明有無建照執造而逾期未興建，若確定土地上沒建物，土地所有人可向主管機關申請解除土地套繪管制，重新申請建築。


為確保農地農用，避免農地廣建農舍作為住宅使用。已興建農舍之農地，解除農地套繪管制須遵守農業用地興建農舍辦法第12條第3項之規定，除符合下列情形之一者，不得解除：
 

  1. 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。

  2. 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。

  3. 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。


司法院大法官釋字第776號解釋，也針對鄰地所有人若出具未附期限之土地使用同意書，致使用執照註記之鄰地套繪無期限，致鄰地所有權造成妨害，與憲法第15條所保障之財產權意旨不符，鄰地所有權人當得依照民法第767條第1項中段之規定，行使所有權妨害除去請求權，請求解除套繪管制。


三、結論及建議

購買土地前，需先查明土地是否有遭套繪管制，如購買後始發現遭套繪管制，則依個案不同，仍有解除套繪管制的可能。

建議有土地套繪管制等相關問題，可向不動產專業律師諮詢。

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