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弘曜專欄
地主賣地夢碎？佃農休耕還領補助，375租約能終止嗎？法規與實務解析-新竹不動產律師/土地糾紛律師
地主賣地夢碎？佃農休耕還領補助，375租約能終止嗎？法規與實務解析
甲從祖先繼承了一塊農地，因周邊土地開發，農地市價水漲船高，甲也想賣出這塊農地，靠賣地價格直接退休遊山玩水，但這塊土地過去甲的祖先出租給了乙的祖先，而有375租約的存在，並由繼承人繼承租約，除非終止租約，不然甲無法賣出土地。
不過多年來乙一直拒絕終止租約，甲看到乙也沒在土地上耕作，還領取休耕補助數十萬，甚感不平。甲可以主張乙未在土地上耕作終止租約嗎？
一、什麼是375租約？
375租約，是依據耕地三七五減租條例之規定所訂定之租約。
耕地三七五減租條例，起初立法意旨乃為保護佃農所實施之土地政策，佃農所繳的耕地地租，以產物的千分之三七五計算，且在租約期間，地主不得任意終止租約。
但耕地三七五減租條例雖然保障了耕作權，卻造成了地主收回土地不易、土地破碎難規劃等問題，在農業發展條例修正後（89.1.28）所訂定之耕地租約，已不再適用耕地三七五減租條例，但因耕地三七五減租條例有保障出租人應與承租人續約之規定，故仍存在適用耕地三七五減租條例之租約。
二、終止375租約的事由？
依耕地三七五減租條例第17條第1項之規定，耕地租約除非有以下五種情形，否則不得終止租約：
承租人死亡而無繼承人。
承租人放棄耕作權時。
地租積欠達兩年之總額時。
非因不可抗力繼續一年不為耕作時。
經依法編定或變更為非耕地使用時。
因出租人要終止租約困難，為了達到法定要件，有時候甚至會看到出租人想盡辦法拒收地租，但實務上較常出現的終止租約事由是「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，像是承租人閒置耕地、出租給他人使用、耕地不作為耕地使用等等。
但配合政府政策休耕，是否屬於所謂「非因不可抗力繼續一年不為耕作」呢？
法院實務見解認為，倘若是配合農業政策及維護地力休耕，並不屬於「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，該條所謂「不為耕作」指的是主觀上有放棄耕作權之意，且客觀上放任耕地荒蕪。
三、結論及建議
案例中的乙，屬於配合政策休耕，依實務見解認為，甲不得以此終止租約。如有耕地375租約終止等相關問題，建議可向專業不動產律師諮詢。
參考資料：最高法院民事判決112年度台上字第45號。
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