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成功案例
房子掛別人名下,真的安全嗎?--借名登記
  • 借名登記定義


借名登記是臺灣社會常見的不動產交易模式,指借名人與出名人雙方達成合意,將屬於借名人實際管理與擁有的房地產,登記在出名人名下。

雖然這種契約性質類似於委任契約,但其背後隱藏著法律風險,稍有不慎即可能導致出名人財產損失。
 
  • 潛在風險分析


借名契約的成立,關鍵在於雙方有借名合意,且實際的購置資金、稅賦繳納、管理使用權均屬於借名人。然而,風險根源在於:從公示外觀來看,登記名義人(出名人)為所有權人。


(一)財產處分風險: 出名人可能違反約定,將不動產出售或抵押給善意第三人。由於實務上多數採有權處分說,借名人通常無法對抗善意第三人,只能轉而向出名人求償。
 
最高法院106年2月14日第3次民事庭會議通過有關借名登記之決議一則
借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係,乙未經甲同意,將該不動產所有權移轉登記予第三人丙,其處分行為效力如何?
決議:採甲說(有權處分說):
不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約,出名人依其與借名人間借名登記契約之約定,通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利,然此僅為出名人與借名人間之內部約定,其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人,其將該不動產處分移轉登記予第三人,自屬有權處分。

(二)強制執行風險: 若出名人有債務,債權人可對該房產聲請強制執行。借名人雖可提起異議之訴,但必須提供確鑿證據證明借名關係,舉證責任極重。

(三)繼承爭議: 出名人死亡後,繼承人可能拒絕承認借名關係,導致房產成為遺產,借名人需耗費時間精力訴請多位繼承人返還。
 
 
  •  關鍵法律證據


在法律訴訟中,借名人能否主張權利,取決於能否充分證明「借名」存在。

例如:
證據類別證明目的
契約證明證明雙方有借名之約定
金流證明證明資金來源為借名人
權利義務證明證明實際控制與負擔
使用證明證明實際佔有與收益
證據類別證明目的

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