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預售屋工安事故能解約嗎?
1. 死亡地點是否影響主張瑕疵?答:沒死在專有部分,就不算死在『屋內』。
「查系爭預售屋興建過程中,施工基地上固發生系爭工安意外,惟陳宥善於事發時間即104年7月31日上午9時許雖受傷嚴重,但並非當場死亡,係於同日同日上午10時6分送醫途中始死亡...是本件核與一般房地產交易市場及實務經驗中,在買賣標的之「房屋內」發生兇殺或自殺死亡事故,依我國社會民情,因多會存有嫌惡畏懼心理,雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低,但對居住其內之住戶,除會對居住品質心生疑慮,且會在心理層面造成相當之負面影響;及就房屋交易市場之通常交易觀念,「屋內」是否曾發生有人「自殺或兇殺致死」情事,因認屬房屋交易之重大資訊,且影響房屋交易價值甚鉅,故認係交易上瑕疵之情形尚屬有間」(臺灣臺北地方法院105年訴字第3439號民事判決)
2. 單純的工安事故,是不是凶宅?
「又該工安事件係因工人於建築過程中失足墜地後,送醫不治死亡,為意外事件,並非一般兇殺事件或自殺案件發生於屋內之情,上訴人所購買系爭房地之專有部分既未曾發生兇殺或自殺等非自然死亡事件,顯非一般所謂之凶宅,依房屋市場之通常觀念,即難謂有經濟性價值減損,而影響其市場價格。」(臺灣高等法院108年重上字第176號民事判決)
3. 結論
工安事故目前法院多數認為是「意外」,而且不是自殺或他殺就不算凶宅的原因,而兇宅也限制在專有部分內。本文雖然不贊同法院的判斷,不過既然決定案件的是法院,也只能接受這結果,因此建議消費者在購買預售屋時,多停看聽,確認營造廠商是否有發生過工安事故,或是現場安全設備及施工人員有無確實使用安全裝置(筆者小時候在工地打工時,雖然大家身上都有掛安全帶供檢查,但是實際上從來沒有綁過,所以我根本不會綁),否則發生意外時,糾紛必然不會少,甚至只能摸摸鼻子吞下。
4. 不贊同理由
預售屋與成屋不同,預售屋簽約對象為建商,消費者在資訊與風險掌握較低弱,且簽約時不可能預料將來房屋的狀況,如果只能比照成屋來處理,則是將風險過度留給消費者承擔,與中古屋是消費者間之買賣地位對等程度不同,應該對建商課予更高之責任。況且,在尚未完工或有樓地板前,很難想像要怎麼死亡在專有部分中,因此施工狀況的工安事件,應該從寬認定才是。
20200926 林敬哲律師
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打官司一定要反駁對方每一句話嗎?真正的勝訴關鍵,是掌握法官在意的爭點|桃園法律事務所|桃園律師事務所|桃園家事訴訟律師|桃園離婚訴訟律師
打官司不必逐句反駁對方。真正影響勝敗的,是當事人能否掌握法院正在審理的爭點,並以重要事實、證據及法律理由說服法官。對於與案件無關的辱罵、煽情或重複內容,可以簡短回應;但涉及請求成立、抗辯、舉證責任及證據真實性的重要主張,仍應明確爭執。尤其在民事訴訟中,對重要事實未表示爭執,可能產生自認或視同自認的風險。開庭時應專心聆聽法官的提問,依照「結論、事實、證據、法律意義、具體請求」的順序回答,才能把力氣用在真正可能影響判決結果的地方。
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侵害配偶權值得提告嗎?告第三者或外遇配偶前,先用這個二分法判斷|桃園法律事務所|桃園律師事務所|桃園家事訴訟律師|桃園離婚訴訟律師
是否提告侵害配偶權,可以先看自己的主要目的:
如果要的是公道、責任追究,以及在勝訴後由法院判決認定外遇事實,且已掌握充分合法證據,通常可以積極評估提告。
如果期待的是巨額精神慰撫金,就應先評估判賠金額的不確定性,以及律師費、裁判費、蒐證費與時間成本。
侵害配偶權沒有固定賠償行情。提告前應確認婚姻是否仍存在、第三者是否知道對方已婚、外遇行為是否達情節重大、證據是否充分合法,以及是否仍在兩年請求權時效內。
最重要的不是先問「可以告多少錢」,而是先想清楚:自己要的是金錢、公道、停止外遇關係,還是為後續離婚及婚姻處理保留正式的司法紀錄。 -
沒有律師陪同時的開庭小訣竅 4|侵害配偶權訴訟中,第三者否認照片是本人怎麼辦?可請法院命本人到場訊問|桃園法律事務所|桃園律師事務所|桃園家事訴訟律師|桃園離婚訴訟律師
侵害配偶權訴訟中,若第三者委任律師否認徵信社照片中的人是自己,原告可以向法院具體說明:被告身分是否為照片人物,是案件重要爭點,請法院考慮依民事訴訟法第367條之1規定,依職權命第三者本人到場接受訊問。
法院若命第三者本人到場,而第三者無正當理由不到場,法律效果是視為拒絕陳述;法院可以連同照片、影像、對話紀錄、行程資料及其他證據,綜合判斷第三者是否就是照片中的人。
但法院是否命第三者本人到場,仍屬法院職權;第三者未到場也不會當然敗訴。原告最重要的工作,仍是把照片、影像與其他旁證整理成可供法院快速比對、互相印證的完整證據鏈。